Упадут ли цены на недвижимость

[Злата]

Возникновение гипер завышенных цен произошло из-за массовых частных инвестиций в недвижимость.

Многие, имея по две-три квартиры (а среди ольгинцев и такие есть), приобретали еще квартиры с целью перепродажи. Расчет очень прост - инвестирование на базе контлована, через год-два - прием дома, и вуаля - из "воздуха" по 200 %.

Я, работая в строительной компании, реально видя стоимость проектирования, материалов, строительва, затраты на аренду земельных участков и прочее с уверенностью могу сказать - застройщики не будут продавать квартиры ниже себестоимости! Иначе теряется какой бы то нибыло смысл строительства.

Цены на квартиры будут снижаться прежде всего из-за снижения деятельности спекулянтов.

Сейчас в массовом порядке идет оптимизация всего процесса строительсва, начиная от цены материалов, заканчивая сокращением штата сотрудников.

Про доходы - отедльная тема для разговора.

Дело в том что в регионах квартиры стоят соотносительно реальным уровням дохода населения.

Вы же сами понимаете, что в Хацапетовки не будут строить дома типа Алые поруса! Там не будет на них спроса!

В строительных компаниях есть специалисты, которые оценивают и покупательскую способность и потребность населения.

Учитывая политику государства по увеличению рождаемости, в России наблюдается скачек рождаемости!

И всех необходимо обеспечить жильем. И соответтсвенно - СПРОС НА КВАРТИРЫ был, есть и будет!

[Ренат]

Я, работая в строительной компании, реально видя стоимость проектирования, материалов, строительва, затраты на аренду земельных участков и прочее с уверенностью могу сказать - застройщики не будут продавать квартиры ниже себестоимости! Иначе теряется какой бы то нибыло смысл строительства.

Варианты снижения себестоимости я, как понял, не рассматриваются? Да и что значит "не будут". Что они с ними делать-то будут? Вот смотрю сейчас на 4 огромных пустых 25-этажных дома из окна и думаю, куда же ПИК их денет, если Лужков не купит? А еще есть микрорайон "Юбилейный", тоже пустой.

Цены на квартиры будут снижаться прежде всего из-за снижения деятельности спекулянтов.

Это как? Спекулянты-то не сами цену ставят, они ориентируются на цены застройщика. Если сейчас застройщики начнут массово продавать по $1000 за метр, куда спекулянтам-то деваться будет?

В строительных компаниях есть специалисты, которые оценивают и покупательскую способность и потребность населения.

Хреново они как-то оценивают, судя по непроданным квартирам.

Учитывая политику государства по увеличению рождаемости, в России наблюдается скачек рождаемости!

И всех необходимо обеспечить жильем.

Это как? Партия сказала "надо!" - народ сказал "будет!"? Скачек может и есть, но мы же еще даже до уровня воспроизводства не дошли, у нас население вымирает. Посмотри на статистику - даже в Ольгино, в относительно благополучном районе только у одного человека из 98 трое детей. Или никого, или один, гораздо реже 2.

Насчет обеспечения жильем - родителям что-ли необходимо обеспечить? Ну так соберутся четверо родителей и организуют новой семье квартирку. Это вам не каждому из трех детей обеспечить.

И соответтсвенно - СПРОС НА КВАРТИРЫ был, есть и будет!

Угу, вот у меня есть спрос на яхту и виллу у моря Спрос на яхты был, есть и будет?

Изменено 19 апреля, 2009 пользователем Ренат

[balazor]

никто Медведева не смотрит? он вроде оптимистичен http://www.kremlin.ru/appears/2009/04/19/1...79_215191.shtml

Т.МИТКОВА: Дмитрий Анатольевич, это третья Ваша беседа с журналистом в подобном формате. Давайте сегодня поговорим о вещах конкретных, близких буквально каждому: это жильё и занятость.

В последние годы государство, почувствовав силу, уверенность и подпитку больших денег, вплотную приступило к решению жилищной проблемы. До кризиса было сделано многое. Но сейчас строительные и ипотечные программы стали первыми, кто ощутил на себе удар. Из разных регионов идут сообщения, что сокращаются инвестиции в капитальное строительство, откладывается переселение из ветхого жилья. И при этом Вы говорите, что менять свои приоритеты не будете. Сохранить темпы и не потерять то, что сделано, – вот как в такой ситуации?

Д.МЕДВЕДЕВ: Татьяна, Вы знаете, я считаю, что мы с Вами правильно выбрали тему для разговора, потому что она волнует огромное количество наших людей, просто миллионы наших людей. И Вы знаете, я Вам скажу предельно откровенно, кризис ударил по очень многим нашим прежним разработкам, по той работе, которая велась в самых разных направлениях. И везде обидно и жалко. Но по этой теме мне лично особенно жалко, потому что это такая тяжёлая тема ещё с советского периода была, мы так долго за неё брались и столько усилий приложили. И, конечно, очень обидно, что сейчас многие процессы остановились, Вы здесь правы.

Тем не менее я сейчас скажу и о том, что было сделано, и о том, что предстоит сделать. При этом мне придется использовать вещи, которые раздражают очень многих. Разговоры о миллиардах рублей раздражают почти всех: «Какие тут миллиарды рублей?! Вы лучше скажите, как мне конкретным образом решить свою жизненную проблему, не говорите о миллиардах, дайте возможность найти деньги на решение отдельной задачи моей – квартиру купить, рассрочку получить какую-то». Тем не менее без этих миллиардов невозможно решение практических задач.

Что было сделано за последнее годы? Мы действительно довольно существенно за три года нарастили объёмы строительства. Начинали где-то с 50 миллионов квадратных метров жилья в год, в прошлом году уже вышли почти на 64 миллиона квадратных метров. Задача и была, и остаётся строить в конечном счёте не меньше, чем 1 квадратный метр жилья в расчёте на одного гражданина России в год. Это макрозадача, сейчас мы к ней не готовы, но её никто не снимает.

Более того, у нас были очень хорошие цифры достигнуты в ипотечном кредитовании. Мы начинали с цифр в 260 – 200 миллиардов рублей даже ипотечных кредитов в 2006 году. В 2007 году уже дали существенно больше – 556 миллиардов, а в прошлом году вышли на 633 миллиарда, даже при понимании того, что в конце года произошла остановка этих процессов.

Мы существенно нарастили темпы, и, конечно, исключительно обидно сейчас всё было бы остановить, но мы этого делать не будем. Мы обязательно продолжим решение всех этих задач.

Сейчас у нас создано два специализированных фонда, которые занимаются решением жилищных проблем как в части реконструкции текущего состояния жилья, капитального строительства, сноса ветхого жилья, так и в части создания новых жилищных программ.

Если на поддержку жилищно-коммунального хозяйства, на отселение из ветхого жилья в этом году мы дополнительно решили выделить – только на эти цели – больше 100 миллиардов рублей, то для второго фонда предусмотрена специальная программа, которая предполагает заполнение этого фонда земельными участками, под которые банки должны будут давать кредиты прежде всего застройщикам, тем строительным организациям, которые готовы строить жильё и которые должны заниматься инженерным обустройством, потому что без этого мы не можем создать нормального рынка жилья.

Кроме того, мы, конечно, должны пользоваться теми решениями, которые были приняты раньше, в том числе касающимися строительства жилья для отдельных категорий граждан. Я приведу несколько примеров. Мы эти программы начали, и мы их завершать не будем, несмотря на кризис. Эти программы носят абсолютно адресный характер, например строительство жилья для военнослужащих.

Есть ещё программа, касающаяся поддержки наших ветеранов, которую мы в любом случае завершим к 9 мая 2010 года, к юбилею Победы. Мы должны обеспечить всех наших ветеранов комфортным жильём. Эту задачу мы не снимали, и мы её исполним.

Т.МИТКОВА: Скажите, а государство будет способствовать тому, чтобы у людей сохранялась возможность как-то реализовать свою мечту о нормальном жилье?

Д.МЕДВЕДЕВ: Когда мы начали заниматься этой проблематикой, долго обсуждали, какой механизм использовать; в конечном счёте вышли на то, что главным механизмом должна быть ипотека. Непривычный механизм. Ещё пять-семь лет назад само это слово было непонятным, книжным, казалось, что это откуда-то из заграничной жизни, и непонятно, что с этим всем делать. Но эта ипотека вошла в нашу жизнь, люди стали приходить в банки и получать кредиты. И сейчас самое главное – не обесценить саму эту конструкцию, а наоборот, придать ей дополнительную эластичность, дать дополнительные деньги. И в этом плане как раз и выстроены все наши решения. Мы не должны подорвать веру в те механизмы, которые мы с таким трудом создавали.

Т.МИТКОВА: Об ипотеке ещё, если позволите, с ней ведь очень большие проблемы. Государство решило поддержать тех, кто, попав в трудную ситуацию, не может выплатить кредит. Но процедура получения этой поддержки настолько забюрократизирована, вызывает столько претензий. Я где-то прочитала в источниках, что нужно собрать и принести в инстанции до 16 бумажек. Что с этим делать?

Д.МЕДВЕДЕВ: Строго говоря, количество обязательных бумажек где-то вполовину меньше, но это не снимает проблемы, потому что мы с вами понимаем: даже одну бумажку можно получать месяцами, и это обесценит саму схему работы. С ипотекой сейчас проблемы. И хотел бы сказать, что мы сейчас приняли целый ряд решений, которые должны хотя бы частично восстановить работу этого очень важного механизма.

Что сделано? У нас есть специальный фонд, который занимается ипотекой – точнее, даже не фонд, а агентство ипотечного жилищного кредитования. У этого агентства не должно быть проблем со своим капиталом, поэтому мы добавили в капитал этого агентства 20 миллиардов рублей, и 40 миллиардов это агентство получит ещё в виде кредитных средств. Для чего это нужно? Это не ради того, чтобы это агентство стало таким большим, «толстым» и могло вальяжным образом представлять себя на рынке жилищном, нет. С этим связана конкретная возможность человека получить относительно разумный по деньгам кредит.

Что я имею в виду? Сейчас ипотеку предлагают за 20 процентов. Ни один нормальный наш человек за такие деньги ипотеку брать не будет. И именно поэтому она у нас не развивалась ни в 90-е годы, когда у нас ставка ипотечного кредитования и вообще ставка кредитная была очень высокой, и она у нас перестала развиваться сейчас. Значит, нужны механизмы снижения этой ставки.

Ещё несколько лет назад я всё время говорил, что наша цель выйти на 7–8 процентов годовых. По таким ставкам люди будут брать с удовольствием. Они брали и по 11–12 процентов, и большинство ипотечных кредитов именно под такие проценты взято. Сейчас 20. Эти дополнительные деньги, те самые миллиарды, о которых иногда говорить не хочется, но надо, они как раз направлены на то, чтобы сбить эту ставку до 15 процентов годовых, до 14–15 процентов. Это тоже много. И мы рассчитываем, что ещё дополнительную возможность снижения дадут программы софинансирования, которые осуществляются в рамках наших территорий, субъектов Федерации. В результате общий эффект снижения может быть процентов 8 или даже 8,5. И мы тем самым могли бы выйти на ту ставку, которая у нас была и по которой, собственно, люди брали кредиты.

Т.МИТКОВА: А по времени когда это может произойти?

Д.МЕДВЕДЕВ: Это должно быть сделано буквально прямо сейчас, потому что деньги на это выделены. Но я не хотел бы, чтобы были иллюзии: мы не сможем сейчас «раскочегарить» объём ипотечного кредитования сразу же до тех цифр, которые были. Вот эти 633 миллиарда – это очень большие деньги были для нашей страны. У нас уже почти пятая часть населения могла решить свою жилищную проблему за счёт собственных средств – включая, естественно, заёмные средства под свои доходы. Это очень хороший уровень, потому что даже в самых развитых странах люди решают свою жилищную проблему за счёт приобретения собственного жилья только наполовину. Половина продолжает жить в арендованных домах, в арендованных квартирах, в квартирах, которые получены по договору найма.

Так вот наша цель, конечно, хотя бы удержаться на этом уровне сейчас. И для этого в принципе все финансовые решения есть. Но мы не сможем, допустим, делать это по сплошному сценарию. Мы должны поддержать наиболее уязвимые категории. Это в принципе задача, с которой должны справиться территории. Они сами должны решить, кого поддерживать, иными словами. Это молодые специалисты, это просто молодые семьи. И это очень важная задача, потому что мы сейчас считаем, что порядка 40 тысяч только таких квартир можно было бы сделать в этом году. Это пенсионеры, это работники социальной сферы и бюджетники, то есть те люди, у которых нет дополнительных источников дохода.

Т.МИТКОВА: С темой жилья, я думаю, мы сейчас завершим. Только добавлю, что это настолько важная сфера, которая даёт работу сотням тысяч человек. И, конечно, здесь очень важно, чтобы люди ощущали свою защищённость – и те в том числе, которые работают в этой сфере.

Д.МЕДВЕДЕВ: Татьяна, Вы знаете, я не могу на это не отреагировать. Вы правильную вещь сказали. Это не только для каждого человека важно, потому что всем нужна нормальная квартира, всем нужен хороший дом.

Т.МИТКОВА: Да.

Д.МЕДВЕДЕВ: Это те потребности, которые невозможно решить в принципе раз и навсегда. Создаются новые семьи, у людей потребности растут. Но очень важно и то, что жилищное строительство создаёт так называемый мультипликативный эффект. И от того, как у нас обстоят дела на стройке, зависит очень многое. Кстати, по итогам первых трёх месяцев, как ни странно, мы даже выросли на два процента по отношению к I кварталу предыдущего года.

Т.МИТКОВА: Наверное, момент инерции какой-то, да?

Д.МЕДВЕДЕВ: Это, конечно, инерционный момент, это связано с тем, что мы сделали хорошие заделы в прошлом году. Но очень важно всё-таки эти темпы не снижать и по строительному комплексу в целом, потому что от этого зависит и огромное количество рабочих мест.

[--------]

увижу 11-12% годовых тут же возьму кредит!!!Тока чтобы это случилось ЦБ сначало должен ставку учётную опустить...ДАМ как будто в игноре, он что то говорит а правительству пох....жаль что у нас такие разногласия во власти

[EHOT]

http://www.smoney.ru/analytics/index.shtml?2009/04/20/11000

[--------]

http://www.smoney.ru/analytics/index.shtml?2009/04/20/11000

верю в это!

[tcpap]

увижу 11-12% годовых тут же возьму кредит!!!Тока чтобы это случилось ЦБ сначало должен ставку учётную опустить.

уж сколько раз твердили - у нас, в отличии от развитых стран, ставка рефинансирования никак и ни на что не влияет, по крайней мере на проценты по кредитам в коммерческих банках точно не влияет.

это как МРОТ примерно, просто установленный коэффициент, который к реальной жизни не имеет отношения. (проклятие - "что бы ты жил на 1 мрот!" =)

Ставка в законе

Всегда приходится напоминать себе: не все то, что работает в какой-нибудь Америке или в Англии, работает и у нас. Та же ставка рефинансирования в России играет совершенно другую роль, нежели в любой развитой экономике. Наши банки почти не покупают деньги напрямую у Центрального банка. Соответственно ставка ЦБ практически никак не влияет на то, как субъекты рынка перераспределяют денежные ресурсы и устанавливают их стоимость, балансируя между спросом и предложением.

Ставка рефинансирования ЦБ РФ лишь отражает уже сложившуюся ситуацию. Проще говоря, сначала на рынке складывается некий средний уровень ставок, а потом (с заметным запозданием) российский Центробанк соглашается: «Да, уровень примерно такой, поэтому ставка рефинансирования теперь повышается/понижается на столько-то пунктов». Не рынок следует за ставкой ЦБ, а ставка - за рынком Это своеобразный индикатор. Во всяком случае, пока ситуация именно такая, хотя в будущем значение ставки рефинансирования нашего ЦБ будет, вероятно, меняться.

«Не старается ли автор принизить значение ставки рефинансирования российского Центробанка? Ведь только и слышишь вокруг: "ставка ЦБ - то, ставка ЦБ - се"... Значит, она имеет и какое-то практическое значение», - примерно таким образом должен рассуждать заинтересованный читатель.

Как ни странно, уровень ставки российского Центробанка все же влияет на ситуацию, но косвенно. Дело в том, что понятие «ставка рефинансирования» широко используется в российском налоговом законодательстве (и потому правильнее было бы название вроде «ставка ЦБ, устанавливаемая в целях налогообложения»). В частности, исходя из ставки рефинансирования начисляются различные штрафы на пени, например по налоговым недоимкам. Для нас важнее другое: через налоговое законодательство уровень ставки рефинансирования влияет на максимальный уровень процентов по банковским депозитам и минимальный уровень ставок по кредитам.

Многие, наверное, знают, что если в банке процент по рублевому депозиту превышает ставку рефинансирования, вкладчик будет вынужден заплатить подоходный налог с суммы превышения. Когда-то этого правила не было и процветали специальные «зарплатные схемы», по которым люди получали зарплату не как зарплату, а как ежемесячный процент по депозиту, с которого, естественно, никакой подоходный налог не платился. Власти решили эту «лавочку» прикрыть и ввели ограничение, указав на максимально дозволенный уровень процентов по депозитам без каких-либо налоговых последствий.

Теперь перейдем к кредитам. Здесь ограничения также введены с определенным умыслом, подробности которого в контексте нашего рассмотрения не очень-то интересны. Важны последствия. Так вот, но закону, если банк выдает заемщику рублевый кредит, ставка по которому меньше 3/4 ставки рефинансирования, или валютный кредит, ставка по которому меньше 9% годовых, образуется так называемая материальная выгода, с которой заемщик должен будет выплатить подоходный налог.

Отсюда видно, что уровень ставки рефинансирования никак не влияет на проценты по валютным кредитам (ведь в данном случае уровень ставки, ниже которого появляется «материальная выгода», четко фиксирован - 9% годовых). Зато ставка рефинансирования напрямую влияет на ситуацию с рублевыми кредитами. Например, в конце 2005 г. ставка ЦБ находилась на уровне 13% годовых. Таким образом, минимальная ставка по рублевому кредиту, которую мог выдать банк без того, чтобы образовалась та самая «материальная выгода», составляла 13% х 3/4 = 9,75% годовых. Возможность снизить ставку для конечного заемщика, не вступая в противоречие с налоговым законодательством, существует. Но только лишь в том случае, если в снижении ставки заинтересован кто-то помимо банка, а конкретнее - продавец какого-либо товара. Тогда кредит может быть оформлен безукоризненно с точки зрения налогового законодательства, а снижение ставки преподнесено в виде скидки, которую продавец предоставляет покупателю (проще говоря, продавец компенсирует покупателю часть или даже все проценты, которые он в соответствии с договором должен будет выплатить банку). В дальнейшем я постараюсь убедить вас в том, что даже при минимальном размере такой скидки (при условии незначительной стоимости товара и небольшого срока кредитования), кредит де-факто может превратиться в «беспроцентный». Причем без всякого нарушения закона. «Беспроцентный», но не бесплатный (это к вопросу о сыре и мышеловке).

ставка рефинансирования в разные периоды, сравните с тем какие были проценты по кредитам в эти годы =) http://www.cbr.ru/print.asp?file=/statisti...ncing_rates.htm

т.е. сейчас ЦБ "ограничивает" нижнюю планку ставки кредитов в размере 9,75% в рублях (и 9% в валюте в законе)

[LTL]

Уверен, что бы с ценами не произошло - недвига в России так и останется недоступна простым жителям. Сейчас гораздо интереснее, что делать людям: 1) У которых есть деньги на покупку жилья. Варианты: Брать, Ждать (в рублях или валюте) 2) У кого ипотечный кредит (Валютный или рублевый). Варианты: скидывать баласт, ждать до последнего. 3) Стоит ли сейчас влазить в ипотечные или другие большие кредиты, для покупки недвиги. и. т.д. вопросов много.

[Ренат]

Строительная отрасль монополизирована и коррумпирована, отсюда и все проблемы. Когда монополии высосут все соки да сами развалятся, может после этого и возникнет нормальный строительный бизнес.

[land]

Строительная отрасль монополизирована и коррумпирована, отсюда и все проблемы. Когда монополии высосут все соки да сами развалятся, может после этого и возникнет нормальный строительный бизнес.

по моему вся страна, а не только одна отрасль