Юридическая помощь: задавайте вопросы, получайте ответы.

[юрист]

Более 10 процентов сделок на вторичном рынке жилья проходят с участием несовершеннолетних детей. В одном случаи несовершеннолетний является сособственником жилья, в другом - обременяет жилье правом проживания, находясь на регистрационном учете. 

В отношении несовершеннолетних сособственников все более или менее понятно, в соответствии со ст.37 п.2 ГК РФ распоряжение имуществом несовершеннолетнего происходит с письменного согласия органов опеки и попечительства.

На практике, по смыслу 37 статьи ГК РФ уменьшение принадлежащего имущества несовершеннолетнего не допускается, и органы опеки и попечительства, в качестве условия отчуждения имущества несовершеннолетних, указывают последующее или одновременное приобретение иного жилья. Наличие документального подтверждения у покупателя выполнения условий, указанных в распоряжении опеки, является гарантией выполнения условий указанной статьи и в общем ограждает от будущих проблем с возможным признанием сделки не действительной, как ущемляющей имущественные права ребенка.

Однако бывают случаи, когда орган опеки разрешает отчуждение жилья несовершеннолетнего без дальнейшего или одновременного равноценного приобретения, как пример - по причине переезда семьи на постоянное место жительства в другую страну, или в распоряжении опеки вообще не содержится мотивировка отсутствия необходимости встречной покупки. К таким сделкам нужно относиться с опаской, и без предварительной консультации с юристом покупать такое жилье нельзя. 

Отдельного внимания заслуживают сделки с жильем, где несовершеннолетний числится на регистрационном учете (прописан) и собственником жилья не является. Право проживания или место жительства ребенка определено ст. 20 п.2 ГК РФ как место жительство его родителей. Если ребенок действительно проживает в квартире как член семьи нанимателя (собственника) вне зависимости от того, что вы укажете в тексте сделки, сама сделка и прекращение права пользования жильем несовершеннолетним могут быть оспорены в судебном порядке, если в результате такой сделки несовершеннолетнему окажется негде жить, или он попадет в стесненное жилищное положение. 

Так, Пленум ВС РФ (Постановление от 2 июля 2009 г. N 14) указал, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования жилым помещением в контексте правил части 4 статьи 31 ЖК РФ.

Показательно так же определение Верховного Суда РФ от 15 октября 2013 г. N 5-КГ13-88, в котором суд указал недопустимость ущемления жилищных прав несовершеннолетних детей. Имея зарегистрированных несовершеннолетних детей в лично принадлежавшем супругу имуществе, последний решил отдарить долю квартиры постороннему лицу, вследствие чего мать с несовершеннолетними детьми была вынуждена разместиться в оставшейся комнате с разнополыми детьми. Суд согласился с обоснованностью требования истицы об обязанности отца заботиться о детях, в том числе об их достойном и максимально комфортном проживании, отдельно акцентировав внимание на том, что согласно п. 1 ст. 63 СК РФ родители несут ответственность за воспитание и развитие своих детей. Они обязаны заботиться о здоровье, физическом, психическом, духовном и нравственном развитии своих детей. Защита прав и интересов детей возлагается на их родителей (п. 1 ст. 64 СК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 65 СК РФ обеспечение интересов детей должно быть предметом основной заботы их родителей. Заключение сделок с жильем, ущемляющих право на достойное проживание детей, судами квалифицируются по ст. 169 ГК РФ, как совершенные с целью противоправной основам нравственности.   

Таким образом, мы видим, что родитель не может прекратить не только право проживания ребенка в принадлежащем ему имуществе, но и продать такое жилье ему может быть проблематично или даже невозможно.

В описанной выше ситуации ответить на вопрос: стоит ли приобретать жилье с зарегистрированным в нем ребенком, может дать только квалифицированный юрист, эксперт в области недвижимости. К сожалению, многие агенты, брокеры недвижимости в таких сделках не видят никакого риска и, оформляя сделку в простой письменной форме, ставят в сомнительное правовое положение своих клиентов.   

[юрист]

Снежинский городской суд в Челябинской области удовлетворил иск автомобилистки к дилеру компании Nissan о возмещении ущерба от лопнувшей обивки водительского сиденья. Нежелание своевременно ее заменить суд оценил в четверть стоимости новенькой иномарки.

В суд жительница Снежинска обратилась с жалобой на волокиту со стороны дилера автоконцерна, который больше трех месяцев под различными предлогами откладывал гарантийный ремонт ее иномарки Nissan Juke.

Сначала в сервисном центре безоговорочно приняли заявку на гарантийный ремонт. Проводивший осмотр машины механик зафиксировал, что механических повреждений на обивке сиденья нет, значит к порыву привел заводской брак, поэтому некачественный материал обвивки следовало заменить.

Женщина успокоилась и согласилась ждать, когда они закажут новую обивку на заводе-изготовителе. Однако время шло, а ремонт все время откладывался. Последней каплей стало предложение дилера заменить обивку с кожаной на матерчатую и тем самым внести коррективы во внешний облик салона.

Тогда клиентка не выдержала и подготовила письменную претензию с требованием выплатить ей неустойку за волокиту, а заодно и компенсировать стоимость ремонта. Ответа на претензию из сервиса так и не последовало.

Зато в суде представители дилера заверили, что готовы провести замену обивки в любой момент. По их словам, с новым материалом действительно возникли проблемы: он поступил в сервис еще в августе прошлого года, но тоже оказался поврежденным. А потому пришлось заказывать обивку снова. В ноябре она пришла, клиентке предложили произвести ремонт, но она вместо того, чтобы предоставить автомобиль, прислала претензию.

Вместе с тем дилер, как выяснилось, готов заплатить за доставленные неудобства неустойку размере 28 тысяч рублей и еще две тысячи в качестве компенсации морального вреда.

- Предложенная ответчиком обивка является матерчатой, а не кожаной, о чем меня уведомили в сервисе, - возразила автоледи и представила ответ компании дистрибьютора о том, что комплектация Nissan Juke предусматривает отделку сидений кожей с красной прострочкой и перфорацией (на лицевых поверхностях используется натуральная кожа).

В итоге дилер выдвинул последний аргумент о том, что обивка была испорчена из-за нарушения правил эксплуатации автомобиля. Якобы женщина не пользовалась ремнем безопасности, а пристегивала его непосредственно к спинке сиденья, что привело к ее повреждению. Однако назначенная судом экспертиза эти доводы опровергла. Причем, стоимость замены лопнувшей обивки эксперт оценил почти в 90 тысяч рублей.

- Суд отметил, что дилер должен строить свои отношения с покупателями таким образом, чтобы максимально обезопасить предприятия Nissan от убытков, судебных исков, издержек, любых других расходов, которые могут понести в результате невыполнения своих обязательств перед потребителями, - сообщила помощник судьи Снежинского суда Антонина Чуфарова. - А потому компания должна была приложить все усилия для того, чтобы быстро и эффективно определить неисправность и, если необходимо, устранить ее в соответствии с условиями гарантии. В случае с заменой обивки этого не случилось. А потому суд принял сторону истицы.

В пользу автомобилистки взыскана стоимость ремонта обивки (89,7 тысячи рублей - Ред.), неустойка за просроченные требования в размере 85 тысяч рублей и штраф за нарушение закона о защите прав потребителей на сумму в 40 тысяч. Кроме того, компания-дилер возместит и расходы на проведение экспертизы, выплатив клиентке в общей сложности более 222 тысяч рублей.

[юрист]

Рынок ипотечного кредитования после кризиса набирает все большие обороты. Граждане уже стали подзабывать последствия кризиса 2008 года и снова брать крупные кредиты, предлагая в обеспечение залог собственной недвижимости, в основном, жилые помещения. Следует отметить, что ипотека всегда содержала повышенные риски для банков, не говоря уже о рисках самих залогодателей. В предлагаемой статье мы затронем риски и ситуации, связанные с залогом недвижимого имущества, которое когда-то являлось общей собственностью супругов.

Часть I. Риски банков-кредиторов

Риск 1: риск ложной информированности об отсутствии в истории заемщика статуса семейного человека

Принимая недвижимое имущество в залог, банк проверяет семейный статус заемщика:

• по анкете, заполненной самим заемщиком. Однако в ней он может умолчать и о действующем браке, и о уже расторгнутом;


• по паспорту заемщика. Именно в нем ставятся отметки ЗАГС о заключении и расторжении гражданином брака. Однако в некоторых случаях такая отметка может отсутствовать. В основном это касается случаев наличия уже расторгнутого брака к моменту получения гражданином нового паспорта. В этом случае отметки о заключении, а потом о расторжении брака в новый паспорт уже не вносятся.

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, у банка всегда будет существовать риск ложной информированности об отсутствии в истории заемщика статуса семейного человека. Из этого риска могут вытекать и все последующие риски.

Риск 2: указание в свидетельстве о собственности лишь одного собственника, владеющего 100% долей, не означает отсутствия прав на имущество его бывшего супруга

Принимая в обеспечение возврата кредита в залог недвижимое имущество, банк проверяет, кто является собственником предмета залога:

• по предоставленному Свидетельству о государственной регистрации права собственности, выданному соответствующим регистрирующим органом;


• по актуальной выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП) о владельце имущества, наличии ограничений в отношении предмета залога, о правах третьих лиц на него.

Из указанных документов вполне может следовать, что единоличным собственником предмета залога является сам заемщик/залогодатель. Это вовсе не гарантирует полного отсутствия риска предъявления соответствующих требований о разделе данного имущества и о признании доли в указанном имуществе бывшим супругом.

Согласно ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи и любое другое нажитое супругами в период брака имущество, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено, либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 38 СК РФ раздел общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. В случае спора раздел общего имущества супругов, а также определение долей супругов в этом имуществе производятся в судебном порядке.

Бывший супруг обратился в суд с иском к бывшей жене о признании утратившей право пользования жилым домом. В обоснование указал, что является собственником спорного жилого дома. В нем зарегистрирована по месту жительства его бывшая супруга, однако в доме не проживает, членом его семьи не является, выехала на другое постоянное место жительства. Ответчица же обратилась в суд с встречным иском к бывшему супругу о признании ее доли в жилом доме. Суд из материалов дела установил, что истец и ответчик состояли в зарегистрированном браке с 24.09.1975. В 1997 по договору купли-продажи муж приобрел у Л. в собственность жилой дом. Решением мирового судьи от 08.11.2007 брак между истцом и ответчиком был расторгнут.

Признавая долю бывшей жены в праве на жилой дом и производя его раздел, суд руководствовался п. 1 ст. 39 СК РФ о равенстве долей супругов при разделе имущества (если иное не предусмотрено договором между супругами) и исходил из того, что бывшим мужем не представлено доказательств того, что спорный дом является его личной собственностью (ст. 61 СК РФ). Суд установил доли бывших супругов в праве собственности на спорное имущество несмотря на то, что документально в регистрирующем органе было зарегистрировано право собственности на спорное имущество только одного из бывших супругов (решение Октябрьского районного суда г. Омска от 28.01.2014 год).

Следует отметить, что суды признают имущество совместно нажитым в браке, право собственности обоих бывших супругов на него, а также разделяют его в равных долях даже в том случае, если в ходе рассмотрения дела будет установлено, что жилое помещение было приобретено на кредитные средства, предоставленные супругам во время брака как созаемщикам, но выплату кредита осуществляло третье лицо.

Один из бывших супругов, на которого был оформлен объект недвижимости, искренне считал себя единственным собственником данного объекта и не ожидал предъявления от другого бывшего супруга требований о разделе совместно нажитого имущества. Такая позиция была оправдана тем, что жилье было куплено на кредитные средства по кредитному договору, созаемщиками по которому в свое время выступили оба супруга, еще находясь в браке, но погашением кредита занималась исключительно мать одного из них. Суд в своем решении о признании права собственности на жилье обоих супругов в равных долях и разделе данного имущества указал, что факт исполнения обязательств по кредитному договору матерью одного из бывших супругов в данном случае правового значения не имеет, поскольку денежные средства, полученные бывшими супругами по кредитному договору, являются их общими денежными средствами, а мать не лишена права обратиться к ним с требованиями о взыскании сумм, выплаченных ею в счет исполнения их кредитных обязательств (апелляционное определение Красноярского краевого суда от 31.03.2014 г. по делу № 33-2899/2014.

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, в свидетельстве о собственности на которую значится лишь одно лицо, у банка всегда будет существовать риск предъявления прав на долю в указанном имуществе бывшим супругом заемщика/залогодателя.

Риск 3: ошибочное толкование начала течения срока исковой давности по спорам о разделе имущества между бывшими супругами

Принимая жилое помещение в залог, банк, в целях исключения риска возникновения споров по поводу прав на указанное имущество между бывшими супругами, проверяет длительность владения указанным имуществом самим заемщиком/залогодателем:

• по свидетельству о праве собственности;


• выписке из ЕГРП.

При этом банк проверяет и длительность отсутствия у заемщика/залогодателя семейного статуса (если наличие такого статуса в истории жизни заемщика было все-таки установлено):

• по свидетельству ЗАГС о расторжении брака;


• выписке из решения суда о расторжении брака.

Установление факта, что брак был расторгнут более трех лет назад, зачастую приводит банк к ошибочному выводу, что срок исковой давности по требованиям о разделе совместно нажитого супругами имущества к моменту сделки по залогу данного имущества истек. Между тем, это не так.

Согласно п. 7 ст. 38 СК РФ, к требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трехлетний срок исковой давности.

В п. 19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» разъяснено, что течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде — дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Данный вывод следует из сложившейся судебной практики.

Супруги, чей брак был зарегистрирован еще в 1975 г., в 2007 г. оформили развод официально. В период брака в 1997 году ими было приобретено жилое помещение. В ноябре 2013 года супруг, оставшийся проживать в указанном жилом помещении, обратился в суд с иском к бывшей супруге о признании ее утратившей право пользования помещением. Суд указал, что право пользования является одним из правомочий собственника, а предъявление бывшим супругом иска с вышеуказанным требованием свидетельствует об оспаривании тем права собственности не проживающего в нем бывшего супруга, а значит, свидетельствует о нарушении его прав. Исходя из того, что суд не установил доказательств того, что оставшийся проживать в спорном жилом помещении супруг до даты подачи иска чинил препятствия во владении, пользовании, распоряжении бывшему супругу спорным домом, о которых он должен был бы знать, суд счел, что у выселившегося супруга до даты предъявления к нему вышеуказанных исковых требований отсутствовали основания полагать, что его права нарушены.

Тот факт, что право собственности на дом было оформлено лишь на одного из супругов, не свидетельствует о том, что у другого супруга имелись основания полагать о том, что его права нарушены сразу после расторжения брака, поскольку на основании ст. 34 СК РФ общим имуществом супругов является любое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено (решение Октябрьского районного суда г. Омска от 28.01.201).

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости, у банка всегда будет существовать риск возникновения в период действия договора залога спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества и выделении доли в праве одному из них, не являющимся перед банком ни заемщиком, ни залогодателем.

Риск 4: ошибочное толкование факта реализации супругами права на раздел имущества

Анализируя обстоятельства возникновения права собственности у заемщика на недвижимое имущество, предлагаемое в залог, банк может «успокоиться» после предоставления заемщиком определения суда о том, что супруги уже обращались в суд о разделе совместно нажитого имущества, но его по каким-либо причинам так и не разделили. Между тем обращение в суд с соответствующими требованиями вовсе не означает окончательную реализацию сторонами спора своего права на раздел имущества. Соответственно, не может считаться истекшим и срок исковой давности по указанным требованиям.

Суд, рассматривая спор о праве собственности на жилое помещение между бывшими супругами, указал, что само по себе обращение бывшей жены в прошлом (в 2008 году) к мировому судье с иском к бывшему супругу о разделе совместно нажитого имущества не свидетельствует о том, что на тот момент ее права относительно жилого помещения, приобретенного в период брака, были нарушены. Исходя из обстоятельств спора в 2008 году в связи с неявкой истца по вторичному вызову в суд иск был оставлен без рассмотрения определением мирового судьи. Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что срок исковой давности по требованию одного из супругов о разделе общего имущества супругов начал течь именно с даты подачи нового иска о признании другого супруга утратившим право пользования жилым помещением (решение Октябрьского районного суда г. Омска от 28.01.2014).

Следует отметить, что указание в решении суда о расторжении брака супругов об отсутствии между ними спора по имуществу не исключает возможность предъявления таких требований при возникновении спора, например, о доле в праве собственности на недвижимое имущество. У супругов имеется трехлетний срок исковой давности для реализации своего права на раздел совместно нажитого имущества. Указанный вывод подтвержден судебной практикой (см. апелляционное определение Красноярского краевого суда от 31.03.2014 по делу № 33-2899/2014).

Таким образом, в случае предоставления кредита под залог недвижимости заемщику, который когда-то пытался разделить с бывшим супругом совместно нажитое имущество, но так и не разделил его, у банка по-прежнему будет существовать риск возникновения в период действия договора залога спора между бывшими супругами о разделе совместно нажитого имущества и выделении доли в праве каждому из них.

Часть II. Риски бывшего супруга, не проживающего в жилом помещении

Мы поговорили о рисках, с которыми может столкнуться банк, предоставляя кредит гражданину под залог имеющегося у него объекта недвижимости. 

При такой судебной практике нельзя не обратить внимание и на другую практику, свидетельствующую о невыгодном положении бывшего супруга, который не обратился вовремя в суд за разделом совместно нажитого имущества.

Риск 1: риск утраты возможности признать свое право на долю в совместно нажитом имуществе

Истец, являющийся взыскателем по неисполненному решению суда, обратился к Б.М. с иском об обращении взыскания на принадлежащий последнему земельный участок. Ответчик Б.М. утверждал, что спорный земельный участок был приобретен в браке с Б.И. и является совместно нажитым имуществом, в связи с чем взыскание может быть обращено только на принадлежащие Б.М. 1/2 доли в праве собственности на указанный земельный участок. Суд с таким доводом не согласился, поскольку брак между Б.М. и Б.И. прекращен 13.12.2008, и к моменту настоящего спора трехлетний срок исковой давности для предъявления требований о разделе общего имущества супругов, расторгнувших брак, истек, а доказательств наличия притязаний бывшей супруги Б.И. на спорный земельный участок ответчиком не представлено. Соответственно неверен довод ответчика о невозможности обращения взыскания на весь спорный земельный участок. С учетом указанных выводов, суд постановил обратить взыскание на весь принадлежащий Б.М. на праве собственности земельный участок (апелляционное определение Московского городского суда от 04.02.2014 по делу № 33-222).

Таким образом, не обратившись в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, супруга должника, не привлеченная к участию в деле по рассмотрению спора об обращении взыскания на указанное имущество, оказалась лишена возможности признания за нею права на ½ долю в праве собственности на недвижимое имущество, приобретенное в период брака.

Риск 2: риск утраты права на оспаривание решения суда об обращении взыскания на совместно нажитое имущество

Если после расторжения брака супруг вовремя не обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества, впоследствии другой супруг, на которого оформлено право собственности на недвижимое имущество, вправе без согласия бывшего супруга распоряжаться данным имуществом, в том числе передавать его в залог банку в обеспечение своих обязательств по кредиту.

Суд взыскал с должника/залогодателя сумму кредита и обратил взыскание на заложенное имущество — квартиру. Узнав об этом, бывшая супруга заемщика/залогодателя обратилась в суд с заявлением о восстановлении процессуального срока на обжалование вышеуказанного решения суда. Заявление мотивировано тем, что взыскание обращено на принадлежащую на праве совместной собственности ей и ее бывшему супругу — заемщику — квартиру. Однако суд не привлек ее к участию в деле, но разрешил вопрос о ее правах и обязанностях относительно принадлежащего ей имущества. О заключенном кредитном договоре и договоре залога квартиры, а также об обращении судом взыскания на квартиру она узнала во второй половине ноября 2013 года. Просит признать причину пропуска срока для обжалования решения суда уважительной и восстановить его. Однако суд отказал ей в этом, указав, что судом установлено, что брак между супругами прекращен 09.03.2010, однако на момент вынесения решения требования о разделе общего имущества истицей не были предъявлены. Со ссылкой на п. 2 ст. 174.1 ГК РФ суд указал, что поскольку на момент заключения договоров залога имелось решение суда от 24.02.2010 о расторжении брака супругов, банк не знал и не должен был знать о возможных притязаниях бывшей супруги на раздел заложенной недвижимости, зарегистрированной на заемщика/залогодателя. В связи с этим не было и необходимости истребования согласия бывшей супруги при заключении договора залога имущества. Кроме того, заемщик/залогодатель знал об исковых требованиях банка к нему, связанных с обращением взыскания на принадлежащую ему квартиру, и относительно доли бывшей супруги не заявлял. При таких обстоятельствах суд пришел к выводу, что оснований для восстановления бывшей жене заемщика/залогодателя срока на обжалование решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество не имеется (апелляционное определение Верховного Суда Республики Дагестан от 13.03.2014 по делу № 33-606/2014).

Таким образом, суд не дал одному из бывших супругов даже шанса оспорить решение суда об обращении взыскания на весь предмет залога, приобретенного в период брака), как заинтересованному лицу, считая, что супруг должен был своевременно (в течение трех лет со дня расторжения брака) решать в судебном порядке вопрос о разделе данного имущества с бывшим супругом.

Риск 3: риск фактической утраты имущества, приобретенного в браке

Суды считают, что при отсутствии притязаний бывшего супруга на заложенное имущество суд вправе обращать взыскание на весь объект залога. В этом случае у другого супруга, конечно же, сохраняется право обратиться в суд с иском о разделе общего имущества супругов и выделе имущества (см. определение Владимирского областного суда от 01.12.2011 по делу № 33-4026/2011).

При этом следует иметь в виду, что у бывшего супруга сохраняется в пределах срока исковой давности право на взыскание с другого супруга, продавшего совместно нажитое в период брака имущество, стоимости своей доли.

В.И. обратился в суд с иском к Л.Н. о взыскании денежной компенсации за 1/2 долю квартиры, указывая, что данная квартира была приобретена ими обоими период брака. На основании решения мирового судьи от 29.06.2009 брак между ними прекращен. 21.04.2010 ответчик без согласия истца самостоятельно распорядилась совместно нажитым имуществом, продав квартиру Т. Денежные средства, полученные от продажи 1/2 доли указанной квартиры, ответчик истцу не передала. Указанные факты в судебном заседании подтвердились. При таком положении суд пришел к выводу о том, что исковые требования В.И. подлежат удовлетворению. На основании отчета оценщика была определена рыночная стоимость квартиры, исходя из которой суд взыскал с ответчицы ½ стоимости указанной квартиры в пользу В.И. (апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу № 33-2562).

[юрист]

Американец приходит к адвокату и просит совета

— Мой сосед должен мне пятьсот долларов, и не отдает. Могу я как-нибудь отсудить эти деньги у него?

— Можете, но для этого нужно письменное доказательство, что он вам должен. У вас есть такое доказательство?

— Боюсь, что нет. Он у меня просто так взял.

— Тогда напишите ему письмо, и потребуйте в этом письме, чтобы он немедленно вернул вам тысячу долларов.

— Но он мне должен только пятьсот долларов!

— Именно так он и ответит. И это будет письменное доказательство. 

[Буся]

[юрист]

В Красноярском крае суд взыскал с управляющей компании 150-тысячную компенсацию в пользу жильцов, чья квартира была повреждена из-за прорыва водопровода у соседей сверху, сообщаетпресс-служба Красноярского краевого суда.

В Советский районный суд Красноярска с иском к ТСЖ "Спектр" о возмещении имущественного и морального вреда обратился местный житель. По его словам, в декабре 2013 года в доме на улице Водопьянова затопило три комнаты и коридор квартиры истца. Согласно акту, составленному с участием представителей организации, причиной аварии стало разрушение шарового крана горячей воды в соседской квартире сверху. Техническая экспертиза оценила стоимость работ по восстановлению жилья в 97 200 руб.

Рассмотрев материалы дела, суд указал, что управляющая организация обязана была содержать данный кран в надлежащем состоянии, поскольку разрушенный шаровой кран являлся первым отключающим устройством от коллективного стояка водоснабжения и относился к общедомовому имуществу, однако ответчик свои обязанности перед жильцом не выполнил.

Суд постановил взыскать с ТСЖ "Спектр" в пользу истца 97 200 руб. в счет возмещения причиненного ущерба, компенсацию морального вреда в размере 2000 руб. и 49 600 руб. штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке, а также 16 000 руб. на судебные расходы.

В апелляционной жалобе представитель ТСЖ просил отменить судебное решение, считая, что надлежащим ответчиком по делу является собственник квартиры, из которой протекла вода. Однако Красноярский краевой суд согласился с решением суда первой инстанции, указав, что организация не представила доказательств, подтверждающих проведение осмотров общедомового имущества и осуществление мероприятий по обслуживанию вверенного ей оборудования. В связи с этим апелляция оставила жалобу без удовлетворения.

[profus]

в 1996 году приобретен дом в сельской местности (принадлежащий типа колхозу - ассоциации фермерских хозяйств или вообще сельсовету, не помню, уточню) по договору купли-продажи... при этом земля (60соток) возле дома по свидетельству старого образца в "безвозмездном пожизненном пользовании" (вроде так звучит) у матери приобретателя дома...на нее записали в момент приобретения указанного дома...

 

какие нужно действия совершить и в какие инстанции обратиться, какие дополнительные документы оформить, чтобы получить нормальное свидетельство о праве собственности на данный участок (с домом или нет) на приобретателя дома по указанному выше договору купли-продажи (в 1996 году)?

[юрист]

в 1996 году приобретен дом в сельской местности (принадлежащий типа колхозу - ассоциации фермерских хозяйств или вообще сельсовету, не помню, уточню) по договору купли-продажи... при этом земля (60соток) возле дома по свидетельству старого образца в "безвозмездном пожизненном пользовании" (вроде так звучит) у матери приобретателя дома...на нее записали в момент приобретения указанного дома...

 

какие нужно действия совершить и в какие инстанции обратиться, какие дополнительные документы оформить, чтобы получить нормальное свидетельство о праве собственности на данный участок (с домом или нет) на приобретателя дома по указанному выше договору купли-продажи (в 1996 году)?

Статья 552. ГК РФ. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости

[Гражданский кодекс РФ] [Глава 30] [Статья 552]

1. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

2. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Абзац утратил силу.

3. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

 

Дачная амнистия продлена до 1 марта 2018 г.

 

В сентябре 2006 года вступил в силу Федеральный закон № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества». Законом были внесены изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ, в Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в статью 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и др. В народе этот закон получил название — Закон о «дачной амнистии». 

Закон ввел упрощенную процедуру оформления гражданами прав собственности на земельные участки и построенные на них дома, хозяйственные постройки и гаражи. Он был принят в помощь всем тем, кто приобрел земельные участки до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001), но до сих не оформил свои права. Особенно много сложностей у тех кто получил земельный участок или приобрел дом в 90-е годы и ранее и у кого существуют проблемы с документами на земельный участок, кто построил дом без разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию и не может зарегистрировать свое право.

"Дачная амнистия" не применяется, если земельный участок предоставлен после введения в действие Земельного кодекса РФ, то есть после 30.10.2001 года, или если земельный участок предоставлялся до введения в действие Земельного кодекса в аренду.

Закон предоставил право зарегистрировать за собой именно право собственности, независимо от права на каком был предоставлен земельный участок ранее: постоянное (бессрочное) пользование или пожизненно наследуемое владение или вообще без указания передаваемого права. Исключение составляют случаи, когда земельный участок в соответствии с федеральными законами вообще не может передаваться в частную собственность: ограниченные в обороте или изъятые из оборота участки, например, если окажется, что земельный участок относится к землям лесного фонда.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается. Принятия решения о предоставлении в собственность таких земельных участков не требуется — для регистрации собственности достаточно старого правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа или выписки из похозяйственной книги.

Землевладельцы, построившие на своем участке индивидуальный жилой дом, не получив разрешения на ввод дома в эксплуатацию, до 1 марта 2015 года могут зарегистрировать право на дом предоставив только кадастровый паспорт дома. До 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. 

На садовые домики, быни, кухни, гаражи, т.е. недвижимость, не требующую выдачи разрешения на строительство, право собственности может быть зарегистрировано по декларации, без осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на дом или иные строения вправе зарегистрировать права собственности на земельные участки на которых они расположены по «дачной амнистии», предоставив на государственную регистрацию прав собственности только документы на дом и документ, подтверждающий предоставление земельного участка правопредшественнику дома. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

Как оформить дачную амнистию:

Процедура оформления прав собственника зависит от того, о какой именно недвижимости идет речь. Однако при любой ситуации следует помнить о том, что перечень документов, необходимых для такого оформления, установлен законом и является исчерпывающим. Регистрирующие органы не вправе запрашивать у вас по своему усмотрению дополнительные документы.

Дачная амнистия сроки:

Дачная амнистия сроками не ограничена, за исключением правил регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества — до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта. Регистрация права собственности для объектов, требующих разрешение на строительство, до 1 марта 2015 года осуществляется на основании кадастрового паспорта.

2. Регистрация права собственности на земельный участок по дачной амнистии.

Право собственности может быть зарегистрировано на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Оформление осуществляется по правилам статьи 25.2. Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Документы для дачной амнистии:

Для оформления права собственности в территориальный орган Федеральной регистрационной службы вам необходимо представить следующие документы:

1. заявление о государственной регистрации права собственности;
2. квитанцию об уплате государственной пошлины;
3. документ, удостоверяющий личность заявителя, или нотариально удостоверенная доверенность, подтверждающая полномочия представителя;
4. любой документ о праве на земельный участок, который есть у вас на руках, в частности

• акт о предоставлении данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• акт (свидетельство) о праве на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
• выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии права на данный земельный участок (в случае, если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
• иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право на данный земельный участок.

Государственная регистрация права собственности гражданина на земельный участок в случае, если к такому гражданину перешло в порядке наследования или по иным основаниям право собственности на расположенное на данном земельном участке здание (строение) или сооружение, осуществляется по правилам статьи 25.2. Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

При этом вместо документа, устанавливающего или удостоверяющего право такого гражданина на данный земельный участок, в качестве основания осуществления государственной регистрации права собственности такого гражданина на данный земельный участок могут быть представлены следующие документы:

• свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
• один из документов, предусмотренных пунктом 2 статьи 25.2 и устанавливающих или удостоверяющих право гражданина - любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.

3. Межевание земельного участка при оформлении земельного участка по дачной амнистии.

На начальном этапе действия дачной амнистии для регистрации прав на земельный участок требовалось межевание земельного участка, постановка на кадастровый учет и предоставление кадастрового плана для регистрации права собственности на земельный участок.

Оказалось, что межевание земельного участка и его постановка на кадастровый учет довольно дороги, что начало тормозить проведение дачной амнистии, большинство граждан просто не имело средств для проведения межевания.

В связи с чем, были внесены изменения в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этим изменениям право собственности на дачные, садовые участки и участки под личное хозяйство или жилищное строительство регистрируется за гражданами даже в том случае, если кадастровый план составлен не в полном объеме, в частности в нем отсутствует информация о границах данного земельного участка. Возникло понятие – ранее учтенный земельный участок, это земельный участок, учтенный в кадастре недвижимости, ему присвоен кадастровый номер, но границы его не установлены, кроме того, по таким участкам может отсутствовать информация о правообладателе, о виде разрешенного использования или категории земель, о кадастровой стоимости.

Так как в ходе дачной амнистии межевание большинства участков не проводилось, возникла другая проблема – в настоящее время в судах лежит множество дел, когда соседи спорят, где проходит граница между участками, не редки случаи захвата части участка. Это очень сложные споры, длительные и дорогостоящие, требующие привлечения юристов и экспертов.

Рекомендуем при регистрации земельного участка обязательно проводить межевание (установление границ) земельного участка, в процессе межевания согласовывать границы участка с соседями, внести сведения о границах земельного участка в Кадастр недвижимости. 

Каждый добросовестный правообладатель может быть уверен, что его право на участок не будет оспорено, если границы участка определены, а права зарегистрированы.

4. Увеличение площади при дачной амнистии.

В соответствии с изменениями в ФЗ «О кадастровом учете» внесенными ФЗ № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» дачная амнистия позволяет узаконить фактическую площадь земельного участка, но в пределах, установленных законом о кадастровом учете. Ведь за время эксплуатации земельного участка фактическая площадь земельного участка могла быть увеличена, забор перенесен, кроме того, необходимо учитывать погрешность приборов, которыми замерялись земельные участки в момент их предоставления. 

Дачная амнистия позволяет бесплатно узаконить добавленную к участку землю на величину не более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину не более чем десять процентов площади, сведения о которой относительного этого участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, и оформить регистрацию права на весь участок целиком по фактически занимаемой площади. 

Кроме того, в настоящее время при постановке на кадастровый учет, межевое дело должно содержать сведения, подтверждающие использование земельного участка в заявленных границах 15 лет и более, это могут быть графические материалы, справки госорганов и иные документы.

Бесплатно (по дачной амнистии) зарегистрировать земельный участок в фактических границах можно при условии, если участок был предоставлен до вступления в силу Земельного кодекса (до 29.10.01). В противном случае землю, сверх документально оформленного участка, можно получить в собственность только выкупив ее.

Бесплатно увеличить земельный участок не получится, если участок увеличился за счет земель, например, лесного фонда, или водоохранных зон, и иных земель ограниченных в обороте или исключенных из оборота. Такие земли по закону не могут находиться в частной собственности, но можно оформить аренду.

Если межевание земельного участка проведено, а излишки не были учтены, воспользоваться дачной амнистией не получится, в этом случае необходимо обращаться за предоставлением земельного участка в целях присоединения к оформленному, или доказывать свое право в судебном порядке. 

В определенных период в 90-х годах, при проведении земельной реформы, гражданам предоставлялись в собственность земельные участки, в пределах норм, установленных органами местного самоуправления, несмотря на то, что в фактическом пользовании участок был значительно большей площади. В связи с чем, возникли ситуации, когда гражданин и его правопредшественники с давних времен фактически владели 15 сотками, что могли подтвердить и документально, а получили в собственность только 10 соток. На оставшиеся неоформленные сотки сохранялось фактическое владение. Такие излишки считаются предоставленными на праве бессрочного пользования. Их можно оформить только в судебном порядке.

5. Вид разрешенного использования земельного участка.

Многие старые документы о выделении (предоставлении) земельных участков не содержат информации не только о праве на котором предоставлен земельный участок, но и о категории и  виде разрешенного использования земельного участка. В этом случае для оформления свидетельства о государственной регистрации права собственности необходимо получить дополнительные документы об отнесении земельного участка к землям нужной категории и виду разрешенного использования в местной администрации, а по землям сельхозназначения (дачные и садовые участки) эти документы необходимо запрашивать у органов власти субъекта РФ. 

Данную информацию так же необходимо внести в кадастр недвижимости.

6. Регистрация дома по дачной амнистии.

Дачная амнистия установила упрощенный порядок регистрации на создаваемые или созданные объекты недвижимости.Оформить дом по дачной амнистии можно до 1 марта 2015 года.

Можно выделить два вида построек, возводимых на земельном участке: требующие и не требующие получения разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию. К первому виду можно отнести индивидуальные жилые дома, ко второму – хозяйственные строения и сооружения (гаражи, бани, сараи, беседки и тому подобное), а также дачные и садовые домики. Процедура регистрации права собственности для каждого из этих видов будет иметь свои особенности.

Основанием для государственной регистрации права собственности на такие объекты до 1 марта 2015 года являются:

• правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект;
• документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимости и содержащие его описание.

Для объектов, требующих разрешение на строительство документом, подтверждающим факт создания такого объекта недвижимости и содержащим его описание, является кадастровый паспорт на дом.

А для объектов, возведение которых не требует разрешения на строительство, достаточно измерить площади своих строений и заполнить декларацию. Документ «Декларация об объекте недвижимого имущества» подтверждает факт создания регистрируемого объекта недвижимости и является основанием для государственной регистрации этого права. Форма декларации об объекте недвижимости, утверждена Приказом Минэкономразвития РФ № 232 от 15.08.2006 года. В декларации приводится техническое описание объекта, а также указывается место его нахождения, назначение, кадастровый номер земельного участка

На каждую оформляемую постройку заполняется своя декларация. Заявленные в декларации данные по площади построек никем не оспариваются.

7. Особенности предоставления в собственность и оборота садовых, огородных и дачных земельных участков.

Федеральным законом № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения и дополнения в Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

В соответствии с внесенными дополнениями, граждане, которым предоставлены садовые, огородные или дачные земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки в соответствии со статьей 25.2 ФЗ от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Принятие решения о предоставлении указанным гражданам в собственность таких земельных участков в этом случае не требуется.

Если земельный участок предоставлен садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению до вступления в силу ФЗ от 15.04.1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", гражданин, являющийся членом данного объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя. К данному заявлению прилагаются следующие документы:

• описание местоположения такого земельного участка, подготовленное этим гражданином;
• заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.

В случае, если ранее ни один из членов данного некоммерческого объединения не обращался с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, указанный орган самостоятельно запрашивает:

• сведения о правоустанавливающих документах на земельный участок, составляющий территорию данного некоммерческого объединения, в федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если такие сведения содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в иных случаях указанные сведения запрашиваются у заявителя);
• сведения о данном некоммерческом объединении, содержащиеся в едином государственном реестре юридических лиц, в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

В двухнедельный срок со дня поступления заявления уполномоченный орган обязан принять решение о предоставлении земельного участка в собственность. Отказ допускается, только если существует федеральный закон, устанавливающий запрет на предоставление категории рассматриваемого земельного участка в собственность.

Таким образом, теперь члены садоводческого, дачного или огороднического объединения свободны в регистрации права собственности на земельный участок в индивидуальном порядке и не зависят от других членов своего объединения и правления.

После получения решения о предоставлении земли в собственность можно обращаться в регистрационную службу для регистрации права собственности, предоставив общий пакет документов (заявление, кадастровый план, решение о предоставлении участка в собственность, квитанцию об уплате госпошлины, документ, удостоверяющий личность).

Земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, подлежат передаче в собственность садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения бесплатно.

[profus]

интересует прилегающий участок земли 60 соток, а не участок земли в 0,3 сотки занятый домом...

и нюанс в том, что дом (вместе с большим участком) приобретался мной, а земля записана на МАТЬ... как мне ЗАРЕГИСТРИРОВАТЬ собственность на дом с большим участком, либо только на большой участок СРАЗУ НА МЕНЯ??

и это не дача... это дом в деревне... земли поселений... соседние участки есть на кадастровой карте...

 

правильно я понимаю, что сначала мать должна НА СЕБЯ получить нормальное свидетельство о собственности, а потом дарить или что еще...?

[юрист]

интересует прилегающий участок земли 60 соток, а не участок земли в 0,3 сотки занятый домом...

 

и это не дача... это дом в деревне... земли поселений... соседние участки есть на кадастровой карте...

наискось читали?  

 

Закон предоставил право зарегистрировать за собой именно право собственности, независимо от права на каком был предоставлен земельный участок ранее: постоянное (бессрочное) пользование или пожизненно наследуемое владение или вообще без указания передаваемого права. Исключение составляют случаи, когда земельный участок в соответствии с федеральными законами вообще не может передаваться в частную собственность: ограниченные в обороте или изъятые из оборота участки, например, если окажется, что земельный участок относится к землям лесного фонда.

Оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается. Принятия решения о предоставлении в собственность таких земельных участков не требуется — для регистрации собственности достаточно старого правоустанавливающего/правоудостоверяющего документа или выписки из похозяйственной книги.