[Что же делать сейчас]

Такое ощущение, что после того, как рухнуло старое ТСЖ, и вроде бы дорога стала свободной, ИГ немного растерялось...

Предлагаю не уходить в бесконечные дискуссии про ООО и лифты, а сосредоточится на подготовке и проведении заочного голосования и думать именно над этим.

Для стимулирования народа, которому все по барабану(90 %), используется очень простой метод -  на дверях вешается объявление, что с такого-то числа в доме отключается лифт, вода и т.д., поскольку предыдущее ТСЖ не проплатило по договорам (не заключило договоры), и его деятельность приостановлена в связи с увольнением всего персонала. (к примеру).

После этого народ начинает немного суетиться.

Это время и надо использовать для проведения заочного голосования.

Всякие социологические исследования хороши, но только как дополнение к тому, что НЕОБХОДИМО сделать (если после этого останутся силы).

Если Конти обещала помочь в создании ТСЖ, пусть помогут получить от застройщиков данные на инвесторов, особенно по корпусам второй очереди. Остальные оргмоменты мы можем решить своими силами.

Не надо распыляться!

[21,23,29 - общая тема]

нет! письмо от соинвесторов...

и действительно заручится поддержкой администрации...

но сначала! нужно решить какие уступки с нашей стороны мы можем им предложить и от какого гемороя их избавить, чтоб они заинтересовались....

Самое сложное, что застройщики как раз не заинтересованы в том, чтобы ТСЖ принадлежало жильцам.

Все дело в том, что застройщик продолжает вести строительство и ему нужно новые дома подлкючать к инфраструктуре, а если она уже будет принаддлежать не им, то это дополнительные проблемы для застройщика. Вот если бы они больше тут ничего не строили, как в случае с 9 корпусом - там проблем с созданием ТСЖ не буддет, т.к. застройщик больше строить в Железке ничего не собирается. И будет рад побыстрее спихнуть дом на ТСЖ.

[21,23,29 - общая тема]

ой... как все одновременно...

вощем... с наступающим днем советской армии товарищи!

роман! люди! может обратимся с официальным письмом к застройщику... о поиске взаимодействия...?

накатаем им свой проект быстрого разрегулирования сложившейся ситуации?

ченибудь этакое, от чего они не смогут отказаца...

правда мы не можем им пообещать взять все бремя расходов на обслуживание на себя до регистрации собственности... (во-первых и не решить за всех, во-вторых и просто не желательно...)

Да, в принципе можно это сделать, но вот если бы в нашу поддержку выступила администрация Желдора, то тогда можно было бы рассчитывать на какой-нибудь ответ, а не отписку.

Все-таки по новому ЖК ИГ не предусмотрена , а зачем отвечать тому, кого по закону не существует.

[21,23,29 - общая тема]

Руслан, ключи -понятие образное, ключами я называю момент официального разрешения на заселение!

Роман, я думаю так и нужно поступить, другое дело не попадают ли такие действия под статейку КОАП (незаконное заселение). Потом волнует вопрос безопасности, если у лифтика вдруг трос оборвётся, когда будут рабочие материалы завозить, кто понесёт ответственность за увечия застройщик??? или владелец квартиры???

Официально, конечно, это не будет "заселение". Юридически это будет "проведение работ по доведению помещений до полной готовности их владельцами". Это разрешается делать после акта о вводе дома в эксплуатацию ( в нашем случсае, после утверждения акта приемки главной Желдора - что должно произойти на днях).

С охраной надо договариваться и пусть они не наглеют, степень их наглости обратно пропорциональна праведности гнева инвесторов и их количества.

Лифты, конечно, могут эксплуатироваться, но опять же  в соответствии с разрешением от Госгортехнадзора, пока этого разрешения нет, это испытания лифта.

Воду дадут (если ее опять же пока нет) после того, как застройщик встанет перед фактом начала заселения.

Никакой задержки "выдачи ключей" (официального заселения) быть не должно, поскольку это уже наглость со стороны застройщика и пусть в таком случае дают списки инвесторов, а мы тогда проведем заочное голосование и зарегистрируем свое ТСЖ.

[21,23,29 - общая тема]

В связи с образовавшимся кризисом власти в Ольгино и назревающей революционной ситуацией - скорее всего будет один-единственный выход: брать ключики для осмотра квартиры, делать копии и заселяться.

[Стоп-машина! Делаем заочное голосование.]

1. ИГ разрабатывает схему действия, бюллетень для голосования и проект Устава ТСЖ "Новое Ольгино".

2. Видимо, будут проведены собрания отдельно по каждому дому (или по парам домов), на которых ИГ будет разъяснять смысл создания своего ТСЖ и преимущества этого в сложившейся ситуации. Также будут представляться кандидаты в правление ТСЖ от этого дома. Будет выясняться, нет ли других желающих стать членами правления ТСЖ.

3. После такого собрания будет официально уведомлено о скором голосовании (это требование ЖК). Отдельно по каждому дому будет создан опросный лист (бюллетень) со всеми кандидатами в правление.

4. Через 10 дней после уведомления будет проведено заочное голосование.

5. Будут подсчитаны результаты. Дома, в которых голосование по вопросу создания ТСЖ будет успешным, начинают его регистрацию. Остальные дома остаются с Басовым.

Пока - вот так. Традиционно принимаются замечания и предложения.

В Москве существуют Методические рекомендации по подготовке и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденные распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 23 августа 2005 года N 393.

Там есть и типовые формы документов, в т.ч. для заочного голоснования.

Жаль что подобного документа нет у Московской области, но эти рекомендации мы тоже можем использовать.

По поводу привлечения юридической фирмы для организации собрания. Если таковая найдется - задайте всего лишь один вопрос - есть ли у них опыт проведения таких мероприятий по новому ЖК, и если ответят, что есть, пусть назовут это ТСЖ, которое они помогли создать.

Если таких фирм (с опытом работы) не найдется, смысла особого нанимать просто юридическую фирму нет, т.к. всей рутиной все равно придется заниматься членам ИГ, (или иным добровольцам из числа Ольгинцев), а составить документы могу я, я об этом говорил. А если этот труд будет оплачен, вообще замечательно тогда будет. Но членам ИГ видней, конечно.

[Итоги встречи 04.02.06]

ТСЖ вправе иметь фонды, в т.ч. резервный, на капремонт и т.д.

Вполне логично, что деньги на капремонт, равно как иные денежные средства, составляющие фонды ТСЖ, должны храниться на счетах самого ТСЖ. Существующие ТСЖ так и поступают.

[Итоги встречи 04.02.06]

Rus, сразу хочу обратить Ваше внимание на некоторые аспекты проведения собрания.

Доверенность. К сожалению, простой письменной формы здесь не достаточно, т.к. в соответствии с п.2 ст. 48 ЖК РФ Доверенность на голосование должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ (может быть удостоверена организацией, в которой доверитель работает или учится, жилищно-эксплуатационной организацией по месту его жительства и администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении) или удостоверена нотариально.

Если это требование закона не будет соблюдено, то принятые решения  могут быть оспорены по причине того, что представители не имели надлежаще оформленных полномочий. Следовательно само создание ТСЖ «Новое Ольгино» так же не будет легитимно и с такими документами  не пройдет государственной регистрации.

Собрать удостовернные доверенности очень сложно (вряд ли найдется большое количество людей, готовых потратить время на их удостоверение хотя бы по месту работы и уж тем более потратить 200 руб. на оформление нотариальной доверенности).

Согласен с тем, что собрать персонально 50 % жителей Ольгино в одном месте очень затруднительно. Поэтому у меня предложение провести заочное голосование, это позволяет сделать новый ЖК РФ – ст. 47.

Если представители ИГ согласится с этим предложением, я готов обеспечить юридическую поддержку проведения заочного голосования.

[21,23,29 - общая тема]

а на каких дверях они там стоят? там же два входа..

Роман! как ты думаешь... можно добиться от застройщика передачи копий всех сопутствующих актов по введению в действие инженерных и технических объектов, связанных с нашими корпусами... например инициативной группе...

ГК ведь предполагает ряд предварительных документов, которые нам потом будут нужны для организации обслуживания корпусов...

первая очередь там наталкиваеца на проблеммы определенные...

можно как-то повлиять на этот вопрос через туже администрацию? может необходимые копии есть у них?

Документы могут быть переданы обслуживающей организации - ТСЖ, а инициативной группе - нет.

Инициативная группа должна сначала создать ТСЖ.

[21,23,29 - общая тема]

Инфа от пом. Чернухи Киселева.

Пока все без изменений. Акт не подписан, застройщик говорит, что не могут получить подпись от госархнадзора, т.к. начальника нет в городе, (и не будет в течение следующей недели).

От себя добавлю, что скорее всего акт подпишут задним числом, а именно - 31 января.

По поводу собрания.

Конечно, с одной стороны было бы хорошо, что бы от новых корпусов кто-нибудь присутствовал, причем чем больше - тем лучше. Надо продемонстрировать народное недовольство и готовность перейди к активным действиям, в случае если в ближайшее время не начнется "священная процедура" выдачи ключей. Пусть преемник Басова доведет до своего вышестоящего руководства о таких намерениях инвесторов, а то что-то опять мы расслабились.

Ведь фактически дома готовы к заселению, а какие-то мелкие недоделки  никто не мешает устранять параллельно. Особенно это касается  тех людей, которым ждать уже не в моготу: пора приступать к плану «а». Идти и делать копии ключей и потихонечку-  помаленечку ЗАСЕЛЯТЬСЯ!

[Встреча с новым руководством ТСЖ в субботу]

Войти в правление - должны суметь убедить!!

Он не соглашался быть председателем ТСЖ. Я его более чем хорошо понимаю. А вот в правление войти, или в ревкомиссию - думаю, уговорите!

По поводу участия в собрании. Как я понял, преемник Басова - бывший военный.

По роду деятельности мне приходилось много общаться с разными военными чинами, поэтому могу сказать, что для них общение в форме "собрания равноправных свободных граждан"  - чуждое и непонятное явление.

Начнется либо "построение" с "доведением  приказов до личного состава", либо еще что-то в духе общевойсковых уставов.

Поэтому на собрание я не поеду (кроме того, далеко ехать). Однако послушать, что скажет "новый начальник", интересно. Поскольку ясно, что ключи от новых корпусов будут выдавать через ТСЖ "Ольгино 5", нам конечно надо наладить с ним контакт, но только не на собрании. Тем не менее,  кто-нибудь от новых корпусов должен задать вопрос: когда и как можно получить ключи. Хотя думаю, он еще не знает ответа на этот вопрос.

По поводу легитимности ТСЖ "Ольгино 5" с ним спорить, думаю, бесполезно. Так же как и доказывать незаконность распространения полномочий этого ТСЖ на новые корпуса - не поймет.

[21,23,29 - общая тема]

инфа от пом. Чернухи.

Пока акт Жирковым не подписан, т.к. застройщик все еще собирает исполнительную документацию для передачи в Госархнадзор. Обещали в конце недели.

Чернуха, со слов его помощника, выразил недоумение, чего мы так беспокоимся, типа "фактически" дома уже приняты.

[21,23,29 - общая тема]

на сегодня новостей не будет ввиду того, что Чернухи нет на месте, а его помощник дополнительной информации не получал пока. Но он еще раз заверил, что все ОК, и что администрация Желдора уже отчитывается о том, что наши корпуса сданы.

Думаю, можно верить.

Завтра еще буду звонить.

[Новое ТСЖ 21, 23 и 29 кк.]

По поводу создания нового и легитимности старого ТСЖ.

Организационные проблемы.

Одна из главных особенностей именно Московской области (а точнее, ближайшего Подмосковья) в том, что инвесторы – это люди, разбросанные по всей стране и собраться им в одном месте физически (для учреждения ТСЖ на стадии строительства) практически невозможно.  В любом другом регионе такой ситуации бы не было, т.к. «приезжих» инвесторов от общего числа совсем небольшой процент, а собрать «местных» нет никаких

проблем.

Конечно, можно попробовать провести заочное голосование, однако у нас нет данных об инвесторах. И вряд ли застройщик этой информацией с нами поделится (тут опять натыкаемся на правовой пробел – кто все-таки должен быть ИНИЦИАТОРОМ создания ТСЖ: застройщик или сами «будущие собственники»?).

Таким образом, провести даже заочное голосование пока невозможно. А мы плавно переходим к следующей теме.

Правовые проблемы.

Заключаются в несовершенстве жилищного законодательства (это очень мягко сказано), а если честно, я не устаю поражаться дуболомству законодателей – когда депутаты Госдумы дружно голосуют за законы, даже не  понимая их сути. В итоге страдаем мы с вами.

Главная проблема в полной несостыковке старого ФЗ «О товариществах собственников жилья» и нового ЖК РФ.

Особенно это касается вопроса создания ТСЖ во вновь строящихся домах. Никаких переходных положений ЖК не предусматривает. Вот и получается, что создавал застройщик преспокойно ТСЖ в строящихся домах и не заморачивался. А тут бах! И застройщик вообще не упоминается как учредитель ТСЖ. Забыли про него, словно и не было! Только на равных правах ( при условии, что он будет являться в будущем собственником) застройщик может участвовать в учреждении ТСЖ.

Прошел уже почти год, как мы живем как бы по новому ЖК РФ. Но складывается ощущение, что ни застройщик, ни органы местного самоуправления не знают, что в этой ситуации делать. И прокуратура вяло реагирует на все это (здесь большими деньгами не пахнет, политического заказа нету, чего им напрягаться).

Можно конечно попробовать обратиться за разъяснениями действующего законодательства в Департамент строительства и ЖКХ Минрегионразвития по поводу легитимности «старого ТСЖ застройщика» после введения в действие ЖК РФ.

Возможно, в случае подтверждения нашей позиции можно будет УСКОРИТЬ процесс приведения ТСЖ «Ольгино 6» в соответствие с действующим законодательством:

наделение жителей, как будущих собственников, правом голоса (это возможно до получения права собственности, и хватит уже об этом спорить!);

переизбрание правления;

создание ревизионной комиссии.

А уж после этого правление пусть решает – оставить Басова, отстранить от должности и т.д.

Ну и много еще других проблем, о которых позже…

[21,23,29 - общая тема]

Свежая информация от помощника Чернухи Киселева С.А.

Акт приемки подписан всеми членами комиссии, за исключением представителя Госархнадзора Рыбакова, т.к. застройщик не передал пока все необходимые документы (я так понял речь идет о копиях материалов инженерных изысканий и проектной документации).

По словам Киселева застройщик обещал представить эти документы сегодня. После подписания акта Рыбаковым, акт утрвердит глава Администрации Жирков. Это должно произойти тоже сегодня, ближе к вечеру.

Так что сегодня вечером должна быть новая информация, буду звонить.

Киселев заверил, что можно считать, что дома уже приняты (21,23,28,29 к.).

Ура?????

 

[21,23,29 - общая тема]

Вроде как сегодня должны новости сообщить или я ошибаюсь?

Да, по идее подписание должно быть сегодня. Однако узнать об этом точно можно будет только завтра  - помощник Чернухи пока информации не имеет, т.к. Чернуха сегодня в разъездах весь день.

Так что новости только завтра.

:cosmos:

[9: Когда сдадут дом]

[

Что касается закона "об участии в долевом строительстве", он действительно распространяется на объекты, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 г. Так что требование о гос.регистрации наших договоров также к нам не отностится.

:cool: Роман а разрешения на строительство еще и нет.

Да! Точно! По вашему корпусу его еще готовят. Вот это действительно хохма. Этож застройщика можно на полную катушку раскрутить! На  все неустойки, которые установлены законом!

[9: Когда сдадут дом]

Уважаемые наши юристы, не выходит ли из этого, что если наши договора инвестирования не зарегестрированы в установленном пордяке, то нас это и не касается и никакое ТСЖ вообще до свидетельства о собственности нам не светит?

Праоотношения по договору, когда мы его заключали, регулировались Законом РСФСР "Об инвестиционной деятельности РСФСР", если не ошибаюсь 1989 г. Новый закон обратной силы не имеет! Правоотношения по созданию ТСЖ регулируются новым ЖК РФ, поскольку создаваться оно будет сейчас!

Ну маленько неточно.

Закон не 1989,а 1999 года и не РСФСР, а РФ  "ОБ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,

ОСУЩЕСТВЛЯЕМОЙ В ФОРМЕ КАПИТАЛЬНЫХ ВЛОЖЕНИЙ".

Что касается закона "об участии в долевом строительстве", он действительно распространяется на объекты, разрешение на строительство которых выдано после 1 апреля 2005 г. Так что требование о гос.регистрации наших договоров также к нам не отностится.

[9: Когда сдадут дом]

Это невозможно в силу того, что с 1 апеля 2005 года Закон "О товариществах сосбтвенников жилья", предусматривавший возможность учреждения ТСЖ застройщиком,  не действует. А новый Жилищный кодекс предусматривает общий порядок создания ТСЖ - общим собранием собственников (будущих собственников).

[9: Когда сдадут дом]

Вы не поняли главное условие этого пункта - участки должны быть соседними.

Тогда каким-же образом  Дионикс заведует десятками домов по Железке , зачастую находящимися на разных улицах  ?

Либо они участвуют при создании ТСЖ (что очень хороший вариант для нас): ставят своего председателя правления, бухгалтера, ревизора, за которых голосуют те же жильцы дома, либо объединияют уже имеющееся формально ТСЖ со своим ТСЖ, либо действуют не совсем законно.

Извините, что вмешиваюсь не в свою тему. Просто хочу внести ясность.

Все дело в том, что в г. Железнодорожном нет никакого Товарищества собственников жилья "Дионикс", а есть Общество с ограниченной ответственностью "Дионикс" ИНН 5012000621, ОГРН 1025001547405, зарегистрировано в Едином госреестре юрлиц 04.10.2002.

Поэтому на ООО "Дионикс" правила Жилищного кодекса о ТСЖ не распространяются. Никакого ТСЖ у вас нет, а Дионикс - коммерческая организация, с которой застройщик видимо заключил договор об обслуживании вашего дома.

[21,23,29 - общая тема]

Обо всём этом уже говорил, но ещё раз:

1. Требование об обязательном вступлении в ТСЖ - незаконно.

2. Квитанцию можно получить и не вступая в ТСЖ.

3. От вступления в ТСЖ нет (сейчас) никаких плюсов (а он мог бы быть только один: возможность голосовать по каким-то решениям, быть избранным в состав правления). А раз так, зачем вступать?

полностью согласен.

[21,23,29 - общая тема]

Роман, а когда мы сможем создать свое ТСЖ, после оформления прав собственности?

Создать ТСЖ можно хоть завтра. Единственное практическое и непреодолимое на данный момент обстоятельство - отсутствие данных большинства инвесторов по новым корпусам. Из-за этого мы не можем собрать кворум, и, следовательно, легитимно учредить ТСЖ.

[21,23,29 - общая тема]

В бланке акта приемочной комиссии есть строка, для подписи "Эксплуатирующей организации". В этой строке будет указано ТСЖ "Ольгино 5", которое к нашему дому никакого отношения не имеет. Этот вывод следует  из нового ЖК РФ (где указано, кто учреждает ТСЖ), а также из  Устава ТСЖ "Ольгино 5" (спасибо LDA за копию устава, полученного из налоговой), в котором вообще не названы какие-либо дома, к которым относится это ТСЖ, и уж тем более наши корпуса.

Однако поскольку вопрос о создании ТСЖ самими "будущими собственниками" похерен, то к подписи в акте в графе "эксплуатирующая организация" от ТСЖ "Ольгино 5" в администрации г. Желдора придираться не будут. Хотя это и неуполномоченное лицо.

[21,23,29 - общая тема]

Насколько я понимаю, то после 30 января, когда будут подписаны документы администрацией, далее следует приемка домов самим ТСЖ. Это должно подразумевать за собой, что представители ТСЖ должны обойти каждую квартиру и указать на имеющиеся "недоделки" для дальнейшего их устранения. То есть это тоже время. Вот только вопрос - Какова тут будет длительность приемки домов самим ТСЖ? Ведь если ТСЖ просто примет дома, то, как я понимаю, строители уже покидают эти объекты. Тогда кто будет устранять или компенсировать даже ту минимальную конфигурацию квартиры, которая была куплена?

Если дальнейший алгоритм отличается, то интересно бы его узнать.

Роман, огромное спасибо за хорошую новость.

Теоретически, по правилам, представитель ТСЖ, как эксплуатирующей организации, включается в обязательный состав приемочной комиссии, и может указывать свои замечания, которые подлежат устранению вместе с замечаниями других членов приемочной комиссии. В нашем случае, вряд ли от ТСЖ поступят какие-либо замечания, поскольку оно является назначенным от застройщика.

Кстати, вот по правилам г.Москвы МГСН 8.01-00 для помещений неполной готовности (каковыми являются наши квартиры) с даты утверждения акта приемочной комиссии возможно "проведение работ по доведению этих помещений до полной готовности их владельцами (собственниками)" (пункты 4.12, 4.15.,4.20 Правил).

[21,23,29 - общая тема]

Свежая информация от помощника замглавы администрации Желдора Чернухи Киселева С.А.:

Комиссия по 21,23,29 корпусам прошла, были выданы замечания, которые должны быть устранены к понедельнику -30 января. Если застройщик успеет это сделать. то акт приемки будет подписан в тот же день - 30 января.