Юридическая помощь: задавайте вопросы, получайте ответы.

[WishMaster]

Акт мы затребовали - УК его не предоставила. Только сегодня я выложил в теме ответ от УК. На вопрос "почему мы должны заплатить с 1 июня, УК отвечает, что "в вашем доме 256 квартир, ключи получили только от 88 - а за оставшиеся квартиры платить надо, вот вы за них и заплатите" что абсурдно. ...

Это не просто абсурдно, это еще и противозаконно.

Юрист любой УК должен по характеру своей работы знать, что сложившаяся судебная практика обязывает платить содержание по "оставшимся квартирам", т.е. по квартирам, которые Застройщик не передал по АПП покупателям/дольщикам, или которые сами покупатели/дольщики не получили по судебным Решениям, ЗАСТРОЙЩИКА. И УК нужно всего-то навсего, произвести расчет стоимости услуг, и выставить его Застройщику, а далее судиться с Застройщиком.

Бремя же содержания помещений, кото­рые еще не переданы дольщикам (в нашем примере - 10 процентов), остается лежать на застройщике, несмотря на то, что его права как владельца помещений не зафик­сированы. Гражданским кодексом Российс­кой Федерации (ГК РФ) и законом о доле­вом строительстве установлено, кто и в ка­кой момент несет риски. После подписания акта передачи все риски содержания пере­ходят к дольщику. Согласно части 6 статьи 4 закона о долевом строительстве риск слу­чайной гибели или случайного поврежде­ния объекта долевого строительства до его передачи участнику долевого строитель­ства несет застройщик. При отношениях строительного подряда риск случайной ги­бели или случайного повреждения объекта строительства, составляющего предмет до­говора строительного подряда, до приемки этого объекта заказчиком несет подрядчик (п. 1 ст. 741 ГК РФ).

Теперь обратимся к жилищным правоотношениям.

Отношения по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги регулируются разделом VII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, если в договоре долевого участия в строительстве не была прописана обязанность Инвестора нести расходы по содержанию квартиры и компенсации затрат на содержание дома с момента его ввода или с момента передачи квартиры по акту приема-передачи, то смело можете не платить, поскольку это расходы Застройщика и ТСЖ данные суммы должно взыскивать с Застройщика в данный период. Правда если Вы реально все таки будете проживать в квартире и пользоваться коммунальными услугами в период до регистрации права собственности, то в порядке регресса Застройщик, скорее всего, сможет взыскать в порядке регресса данную сумму, если у него будут неопровержимые доказательства пользования Вами квартирой.

Исходя из содержания и смысла указанных положений требования Застройщика и ТСЖ к дольщику об "автоматической" оплате коммунальных услуг ДО подписания Акта незаконны.

Ибо лицо, участвующее в долевом строительстве, не обладает правом собственности на объект недвижимого имущества до тех пор, пока не будет произведена регистрация его прав.

Нужно отметить, что в действующем законодательстве нет ни одной нормы, которая бы предусматривала обязанность дольщика оплачивать коммунальные услуги до момента регистрации.

Установить обратное в рамках текущей правовой доктрины не представляется возможным, даже прибегнув к толкованию права.

Однако необходимо обратить внимание на следующий момент.

В ст. 139 ЖК РФ закреплено, что в строящихся многоквартирных домах ТСЖ может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.

Означает ли это, что у будущих членов ТСЖ и у дольщиков, не являющихся членами ТСЖ, возникнет обязанность по плате за жилое помещение и коммунальные услуги? Полагаю, ответ должен быть отрицательным.

Во-первых, в связи с тем, что, как уже говорилось, для этого нет юридической основы.

Во-вторых, неясно положение с наличием самих услуг, их потреблением и фиксацией этого соответствующими техническими средствами.

В-третьих, нет самого жилого помещения, так как согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ в качестве такового признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Подчеркнем, что неиспользование собственниками, нанимателями или иными лицами помещений, принадлежащих им на законном основании, не освобождает их от внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (см. п. 11 ст. 155 ЖК РФ, Определение ВС РФ от 24.04.2007 № 78-В06-64, Постановление ФАС ЗСО от 29.05.2007 № -Ф 04-3181/2007(34456-А75-11)).

Споров, по которым сделаны подобные выводы, все больше в арбитражной практике. Их можно разделить на две группы. Первая – когда ТСЖ пытается взыскать с застройщика плату за ЖКУ в отношении квартир, переданных дольщикам, не зарегистрировавшим право собственности на них. Если факт передачи жилых помещений дольщикам по акту будет установлен, то все претензии ТСЖ к застройщику необоснованны (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2008 №-А33-2625/2008). Однако если материалами дела подтверждено, что квартиры не передавались дольщикам, то вывод будет однозначен: расходы по содержанию, ремонту и коммунальному обслуживанию квартир, не переданных во владение от застройщика дольщикам по актам приемки-передачи, не могут быть возложены на дольщика (постановления ФАС ПО от 19.03.2008 №-А65-24128/07-СГ1-18, от 06.03.2008 №-А65-24136/05-СГ1-17, ФАС УО от 16.01.2008 №-Ф09-10699/07-С5). Такие расходы относятся на счет застройщика.

Еще одна категория споров – это обжалование постановлений управлений Роспотребнадзора о привлечении управляющих организаций к административной ответственности. Чиновники полагают, что заключение договора управления многоквартирным домом, подразумевающее внесение платы, с дольщиками (инвесторами), еще не зарегистрировавшими право собственности на помещения в доме, ущемляет права дольщиков и нарушает Закон РФ от 07.02.1992 №-2300-1 «О защите прав потребителей». Однако арбитры принимают сторону управляющих организаций и отмечают, что в случае, когда квартира передана застройщиком дольщику по акту после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности. Поэтому установление в договоре обязанности инвестора по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги с даты передачи построенного объекта инвестору не противоречит требованиям ЖК РФ и Закона о защите прав потребителей (Постановление ФАС УО от 31.03.2008 №-Ф09-2002/08-С1).

Завершением строительства объекта капитального строительства обязательства застройщика (инвестора) не заканчиваются. В соответствии с условиями ст. 210 ГК РФ («Бремя содержания имущества») застройщик, вложив денежные средства в строительство и, таким образом, являясь потенциальным собственником построенного объекта, обязан нести бремя расходов на его содержание до тех пор, пока объект не перейдет в собственность другим лицам.

После получения разрешения на эксплуатацию вновь возведенного объекта застройщик начинает его передавать лицам, внесшим свой вклад в строительство и получившим право на часть оплаченных помещений. Применительно к жилому дому застройщик сам, как правило, создает товарищество собственников жилья, которое и начинает выполнять функции управляющей организации по эксплуатации дома и собирать денежные средства на оплату коммунальных услуг и расходов на содержание дома. При этом к моменту создания такого товарищества застройщик еще не все жилые и нежилые помещения в доме продает. Ряд не проданных или не переданных другим лицам помещений остаются во владении застройщика.

Замысел данной статьи не связывает нас обязанностью раскрытия природы и вида договоров, которые заключают застройщики с приобретателями отдельных помещений построенного объекта недвижимости. В практике можно встретиться с различными видами таких договоров. Это могут быть и предварительные договоры купли-продажи помещений, и договоры, вытекающие из инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, и договоры долевого участия в строительстве объекта, и др. Главное здесь, что во исполнение всех этих договоров наступает момент, когда застройщик должен передать объект недвижимости его приобретателю. И до тех пор, пока помещения построенного дома не переданы другим лицам во исполнение перечисленных договоров, они закрепляются за застройщиком, обязанным нести расходы на содержание и эксплуатацию этих помещений. Иными словами, застройщик до передачи помещений их покупателям или дольщикам является их фактическим собственником, имеющим свою долю в общей массе всех помещений объекта, независимо от того, оформлено ли его право собственности на эти помещения свидетельством или нет. И как каждый участник долевой собственности по правилам ст. 249 ГК РФ обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках на его содержание и сохранение.

В подтверждение сказанному приведем примеры из судебной практики.

ТСЖ «Белая жемчужина» обратилось в арбитражный суд к застройщику жилого дома в Рязани ООО «Белый город» о взыскании стоимости коммунальных услуг за квартиры, не переданные застройщиком инвесторам (физическим и юридическим лицам). Возражая на исковые требования, ответчик заявил, что он не является собственником построенных им квартир, поскольку на эти квартиры уже имеются инвесторы по отдельным договорам инвестирования и у него (застройщика) нет свидетельства о праве собственности на квартиры, за которые испрашивается оплата коммунальных услуг. Суды трех инстанций отвергли эти доводы ответчика, указав, что до передачи квартир по актам приема-передачи обязанность по их содержанию несет застройщик. После передачи квартир инвесторам оплата коммунальных услуг возлагается на инвесторов (приобретателей квартир). (Постановление ФАС Центрального округа № Ф10-675/10 от 26 марта 2010 г.)

В другом примере ВАС РФ сделал вывод, что право владения и пользования построенным объектом принадлежит лицу, фактически владеющему помещениями на основании передаточного акта в отсутствие свидетельства о праве собственности, поскольку именно это лицо имело право обратиться с заявлением о государственной регистрации своего права. В этом же деле высшая судебная инстанция сделала и другой вывод со ссылкой на ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, а именно: обязанность лица, фактически владеющего помещениями, нести расходы по содержанию этих помещений не связана наличием между ним и эксплуатирующей организацией какого-либо специального договора на возмещение коммунальных услуг. (Определение ВАС РФ № ВАС- 10211/10 от 30 июля 2010 г.)

Ответчики – владельцы жилых и нежилых помещений, часто возражая на исковые требования, указывают на отсутствие отдельного договора с эксплуатирующей организацией, как это предусмотрено ч. 6 ст. 155 ЖК РФ. В ней законодатель установил основание оплаты коммунальных услуг для лиц, не являющихся членами товарищества собственников жилья или жилищных кооперативов. Само по себе отсутствие договора не освобождает владельцев помещений от участия в расходах на предоставленные коммунальные услуги. Такова позиция судов. Владельцы помещений, не согласные с предложенными эксплуатирующей организацией тарифами на оплату коммунальных услуг, должны проявить свою инициативу и выйти с предложением о заключении специального договора с эксплуатирующей организацией о размерах и порядке оплаты коммунальных услуг.

Такие услуги оплачиваются либо организациям, непосредственно их предоставляющим, либо эксплуатирующей объект организации, которая заключает договоры с отдельными муниципальными службами на поставку коммунальных услуг.

Следует отметить, что обязанность на оплату коммунальных услуг и за содержание помещения ложится на собственника или на застройщика (инвестора) объекта недвижимости. Если застройщик (инвестор) или собственник передали принадлежащее им помещение в пользование или аренду другим лицам, это никак не освобождает их от обязанности нести бремя расходов по содержанию этих помещений. Сказанное покажем на судебном примере.

Управляющая компания обратилась с иском в Арбитражный суд Воронежской обл. о взыскании с ИП Федосеевой коммунальных услуг за эксплуатацию занимаемого ею на основании договора аренды с гр. Сорокиной нежилого помещения. Арбитражный суд отказал истцу в удовлетворении иска. Впоследствии это решение оставлено без изменения апелляционной и кассационной инстанциями. ФАС центрального округа в постановлении по данному делу записал, что именно собственник нежилого помещения в силу прямого указания закона (а мы уже называли ст. ст. ГК РФ – 210, 249) обязан нести расходы по содержанию общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. При этом факт передачи помещения в аренду не освобождает собственника от этой обязанности. Поскольку ИП Федосеева занимала нежилое помещение на правах аренды, суд справедливо отказал в удовлевторении к ней исковых требований управляющей компании. (Постановление ФАС Центрального округа по делу № А14-6214/2010/2006/31 от 3 июня 2011 г.)

Во всех приведенных судебных делах истцы основывают свои исковые требования на гл. 60 ГК РФ, квалифицируя отказ собственников или застройщиков (инвесторов) оплачивать коммунальные услуги за принадлежащие им помещения как неосновательное обогащение, т.е. удержание у себя части денежных средств, которая должна быть направлена на погашение стоимости предоставленных коммунальных услуг и расходов на содержание объекта недвижимости. Имеются иски, где истцы (эксплуатирующие организации) просто требуют взыскать задолженность по коммунальным платежам за принадлежащие ответчикам жилые и нежилые помещения или убытки, вызванные оплатой коммунальных услуг их поставщикам. Суды не дают оценки правовым основаниям исковых требований, обходя в мотивировочных частях своих постановлений эту тему. Да и мы не будем ее развивать. Из сказанного сделаем лишь следующий вывод: обязанность оплачивать расходы на коммунальные услуги и за содержание объектов недвижимости возлагается законом на собственника помещений или застройщика (инвестора) объекта недвижимости или лицо, которому переданы помещения застройщиком (инвестором), собственником по передаточному акту и которое имеет возможность зарегистрировать на себя полученные объекты недвижимости.

Надеемся, что наша статья укажет товариществам собственников жилья, жилищным кооперативам или другим эксплуатирующим организациям правильный путь сбора коммунальных платежей. За свободные жилые и нежилые помещения, не переданные застройщиками дома покупателям (инвесторам) расходы на их содержание должны нести застройщики.

Александр ГЕРАСИМОВ,

главный юрист Главмосстроя

[bratello]

Господа!

Подскажите, по возможности, подробней - есть давнишнее желание организовать в доме ТСЖ или какое-то другое юридическое образование, позволяющее управлять многоэтажным домом (ЖСК...?).

Дом на 100 квартир. ТСЖ сейчас нет. Управляющая компания заключает договора обслуживания напрямую с каждым жителем.

Насколько я помню, ТСЖ не может управлять финансовыми средствами, оно обязано нанять УК. Но я сам работаю с качестве подрядчика с московскими ЖСК и эти ЖСК сами управляют и контролируют финансовые потоки.

А хочется и счетчик на тепло на ввод поставить, и оградить двор от лишних автомобилей, и лифт новый "выбить" и еще много чего. Причем, я на стройке давно, ценообразование знаю не понаслышке...

Что лучше организовать и как правильно это сделать? Дом старый, 80-х годов постройки, много новых людей, купивших квартиру, много сдающих в наем...

[biocide]

Первое оценить - сможешь 50%+1 подписей под своей идеей собрать?

Второе - ТСЖ на один дом невыгодно/неэффективно. Лучше присоединиться к одному из существующих ТСЖ/УК.

[bratello]

Первое оценить - сможешь 50%+1 подписей под своей идеей собрать?

Второе - ТСЖ на один дом невыгодно/неэффективно. Лучше присоединиться к одному из существующих ТСЖ/УК.

Про количество подписей я слышал. По большому счету надо закон проштудировать, но времени пока нет.

У нас будет не один дом. Один мы соберем точно, а таких еще несколько рядом. Одинаковых. А других ТСЖ нет

[WishMaster]

1. "Один дом = одно ТСЖ" таков закон.

2. ТСЖ имеет право само управлять домом или нанять УК, так что с возможностью контролировать финансы всё нормально.

Разница между ТСЖ и ЖСК

http://www.advokat-inutin.ru/page/page68.html

Там есть несколько устаревших фактов, но общая картина будет понятна.

Что касается п.1 - "1 дом = 1 ТСЖ", то если быть строгим, то допускается, конечно "1 ТСЖ = несколько домов", но только если там кол-во квартир не более 30.

Что касается п.1 - "1 дом = 1 ТСЖ", то если быть строгим, то допускается, конечно "1 ТСЖ = несколько домов", но только если там кол-во квартир не более 30.

А что касается "оградить двор от чужих авто", то это не всегда возможно, вне зависимости от формы управления домом.

Так что, в этом плане, иногда надежды на ТСЖ и т.п. могут быть напрасными.

[bratello]

Интересный пункт "Таким образом, чем больше член ТСЖ имеет долю собственности, тем больше процент его голоса". Получается, что на первом общем собрании надо у голосующих брать данные о долях их собственности?

[WishMaster]

Интересный пункт "Таким образом, чем больше член ТСЖ имеет долю собственности, тем больше процент его голоса". Получается, что на первом общем собрании надо у голосующих брать данные о долях их собственности?

доля определяется метражом квартиры (или нежилого помещения).

Общий метраж квартир и нежилых помещений (не путать с помещениями в общей собственности) известен из паспорта дома, участники собрания приносят копию свидетельства о собственности, без него они все равно не имеет право голосовать. Так что, голос каждого определить не сложно.

[bratello]

А что касается "оградить двор от чужих авто", то это не всегда возможно, вне зависимости от формы управления домом.

Так что, в этом плане, иногда надежды на ТСЖ и т.п. могут быть напрасными.

А что не даст осуществить этот пункт? Наличие собственников коммерческих помещений в доме? Какие препоны в этом плане могут быть?

[WishMaster]

Получается, что самые весомые голоса у владельцев больших квартир, больших нежилых помещений (например, если у Вас в доме на первом этаже магазин 1000 кв.м., то это "самый главный" собственник), а так же у представителей городской Администрации, если в доме есть не приватизированные квартиры или представителей иных структур, если в доме есть служебные и т.п. квартиры.

[bratello]

Получается, что самые весомые голоса у владельцев больших квартир, больших нежилых помещений (например, если у Вас в доме на первом этаже магазин 1000 кв.м., то это "самый главный" собственник), а так же у представителей городской Администрации, если в доме есть не приватизированные квартиры или представителей иных структур, если в доме есть служебные и т.п. квартиры.

Да, этот пункт я уяснил. Исходя из более ранних ответов по этой тематике..