Налоговый вычет при покупке жилья

[юрист]

 

В моем случае, стоимость меньше 2 млн. 

 

Федеральным законом от 30.12.2015 г. № 433-ФЗ в программу были внесены соответствующие изменения — теперь она распространяется на все семьи, родившие или усыновившие второго, третьего или последующего ребенка по 31 декабря 2018 года включительно!

 

Однако при этом уже с 1 января 2016 года вступили в силу еще несколько изменений в гос. программе:

 

• к трем существовавшим ранее основным направлениям использованияматеринского капитала добавилось четвертое — теперь деньги по сертификату можно направлять также на социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов независимо от времени, прошедшего с момента их рождения или усыновления, то есть не дожидаясь 3 лет;
• по меньшей мере на один год приостановлено положение о ежегодной индексации сертификата — его размер на 2016 год не изменился и по-прежнему составляет 453 тыс. рублей.

[werochka]

 

Федеральным законом от 30.12.2015 г. № 433-ФЗ в программу были внесены соответствующие изменения — теперь она распространяется на все семьи, родившие или усыновившие второго, третьего или последующего ребенка по 31 декабря 2018 года включительно!

 

Однако при этом уже с 1 января 2016 года вступили в силу еще несколько изменений в гос. программе:

 

• к трем существовавшим ранее основным направлениям использованияматеринского капитала добавилось четвертое — теперь деньги по сертификату можно направлять также на социальную адаптацию и интеграцию в общество детей-инвалидов независимо от времени, прошедшего с момента их рождения или усыновления, то есть не дожидаясь 3 лет;
• по меньшей мере на один год приостановлено положение о ежегодной индексации сертификата — его размер на 2016 год не изменился и по-прежнему составляет 453 тыс. рублей.

 

Спасибо, мы уже направили и тоже не дожидаясь 3 лет.

Говорю про другое:

Налогоплательщик не вправе воспользоваться имущественными налоговыми вычетами по пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ в части расходов на строительство (приобретение) жилья, осуществленных за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, а также средств, предоставленных из бюджетов бюджетной системы РФ. На это указано в п. 5 ст. 220 НК РФ.

[юрист]

Сумма налога, которую Вы можете вернуть, определяется двумя основными параметрами: Вашими расходами при покупке жилья и уплаченным Вами подоходным налогом.

1. В общей сумме Вы можете вернуть до 13% от стоимости жилья или земельного участка, но максимальная сумма на вычет не должна превышать 2 млн. рублей (т.е. вернуть Вы можете максимум 2 млн. руб. x 13% = 260 тыс. рублей). 
   Заметка: для жилья, приобретенного ранее 2008 года, максимальная сумма на вычет составляет 1 млн. руб.
2. За каждый год Вы можете вернуть не больше, чем перечислили в бюджет подоходного налога (около 13% от официальной зарплаты). При этом возвращать налог Вы можете в течение нескольких лет до тех пор, пока не вернете всю сумму целиком (см. Когда и за какой период можно получить налоговый вычет?)
3. В случае приобретения жилья в ипотеку до 1 января 2014 года, подоходный налог с расходов по уплате ипотечных процентов возвращается в полной мере, без ограничений. Если же жилье было приобретено с помощью ипотечных средств после 1 января 2014 года, то вычет по процентам ограничен суммой - 3 млн.рублей (те. вернуть с ипотечных процентов Вы можете максимум 3 млн.руб. x 13% = 390 тыс.руб.). При покупке дорогого жилья часто бывают ситуации, когда сумма, возвращенная по ипотечным процентам, превышает возврат по непосредственному приобретению жилья.

Пример 1: В 2014 году Иванов А.А. купил квартиру за 2,5 млн. рублей. При этом за 2014 год он заработал 500 тыс. рублей и уплатил подоходного налога 65 тыс. рублей. В данном случае, максимальная сумма, которую Иванов А.А. сможет вернуть, составляет 2 млн. х 13% = 260 тысяч рублей. Но непосредственно за 2014 год он сможет получить только 65 тыс. рублей (и 195 тысяч останутся для возврата в следующие годы).

Пример 2: В 2012 году Васильев В.Г. приобрел квартиру за 1 млн. рублей. В 2015 году Васильев В.Г. узнал о возможности налогового вычета и решил оформить его. В общей сумме Васильев может себе вернуть 1 млн.руб. х 13% = 130 тысяч рублей. Если учесть, что Васильев в 2012-2014 годах зарабатывал 400 тыс.руб. ежегодно и платил 52 тыс. руб. подоходного налога, то он сможет вернуть: 52 тыс.руб. за 2012 год, 52 тыс.руб. за 2013 год и 26 тыс.руб. (остаток от 130 тыс.) за 2014.

Дополнительные и более сложные (ипотечные проценты, доли и т.п.) примеры расчетов вычета Вы можете найти здесь: Примеры расчета имущественного налогового вычета.

Однократность права на вычет

Налоговый Кодекс ограничивает возможность многократного использования вычета при покупке жилья. При этом ограничения были изменены с 1 января 2014 года (изменения подробно описаны в нашей статьеИзменения в имущественном вычете при покупке жилья в 2014 году).

На текущий момент ограничения действуют следующим образом:

По жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, воспользоваться имущественным вычетом можно только один раз в жизни (абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). При этом стоимость покупки значения не имеет. Даже, если Вы воспользовались вычетом в размере 10 тыс.руб., то больше имущественный вычет при покупке жилья Вы никогда получить не сможете.

Пример: в 2011 году Сахаров А.Т. приобрел квартиру за 1 500 000 рублей и воспользовался после покупки налоговым вычетом. В 2015 году Сахаров А.Т. снова купил квартиру за 2 000 000 рублей. Дополучить вычет в 500 000 рублей до 2 000 000 он не сможет.

При покупке жилья после 1 января 2014 года (если Вы не воспользовались вычетом ранее), имущественным вычетом можно воспользоваться несколько раз, но максимальный размер вычета, который Вы можете получить за всю жизнь (без учета ипотечных процентов) даже в этом случае строго ограничен 2 000 000 руб. (260 тыс.руб. к возврату).

Пример: в начале 2015 года Гусев А.К. купил квартиру за 1 700 000 рублей. В конце 2015 года он также приобрел комнату за 500 000 рублей. По окончанию 2015 года (в 2016 году) Гусев А.К. сможет оформить вычет на 2 000 000 рублей, 1 700 000 за квартиру и добрать 300 000 рублей за комнату.

Обратите внимание: Если по жилью, приобретенному до 1 января 2014 года, Вы получили только основной вычет, то Вы можете получить налоговый вычет по процентам при покупке нового жилья в ипотеку. Более подробно о данной возможности Вы можете прочитать в нашей статье - Повторный имущественный вычет по ипотечным процентам

[werochka]

Спасибо, я знаю, что я могу вернуть) Может объясните, как в декларации уменьшить сумму вычета?

[юрист]

При продаже имущества, находившегося в собственности менее трех лет, в соответствии со ст. 220 Налогового кодекса, физическим лицам предоставляется имущественный налоговый вычет. В каких случаях физические лица могут воспользоваться вычетом, а в каких им будет отказано?

Продолжаем цикл материалов, посвященных вопросу применения гражданами предоставленной законодательством преференции – имущественный налоговый вычет по НДФЛ.

В данном материале рассмотрим возможность получения вычета на примере практических ситуаций, возникающих при продаже имущества.

Известно, что...

каждый гражданин имеет право на получение имущественного налогового вычета по НДФЛ в случае продажи имущества, находившегося в собственности не более трех лет (подп.1 п.1 ст.220 НК РФ)

Имущественный налоговый вычет предоставляется по доходам, полученным от реализации следующих видов имущества:

• Жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированные жилые помещения;
• Дач, садовых домиков;
• Земельных участков;
• Долей в указанном имуществе

В случае продажи указанного имущества вычет предоставляется в размере не превышающем один миллион рублей.
При продаже иного имущества – в пределах двухсот пятидесяти тысяч рублей.

Налоговый кодекс оставляет открытым вопрос , связанный с продажей недостроя. В своих разъяснениях уполномоченные органы придерживаются позиции, что недостроенные жилые дома следует относить к иному имуществу.Следовательно, при продаже дома, с незавершенным строительством вычет не может превышать 250 тысяч рублей (см. письма Минфина №03-04-08/10-199 от 14 сентября 2010 года, №03-04-05/9-93 от 10 марта 2010 года, ФНС России №ЯК-37-3/12611@ от 05 октября 2010 года).

Однако судебная практика обнадеживает налогоплательщиков. Так, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 13 января 2010 года по делу №А13-7028/2009 делает вывод, что жилой дом независимо от того, на какой стадии строительства находится к иному имуществу не может быть отнесен, поскольку Налоговым кодексом такое не предусмотрено.

Следовательно, при реализации недостроенного дома вычет должен предоставляться в пределах 1 миллиона рублей.

Разница между доходом, полученным от продажи имущества, находившегося в собственности менее трех лет и предоставленным вычетом, облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 13%

Доход от продажи имущества, находившего в собственности более трех лет, налогом не облагается

Имущественный вычет при продаже заграничной недвижимости

Граждане, являющиеся налоговыми резидентами России, при продаже собственного имущества, расположенного за границей, и получившие доход от иностранных граждан, вправе получить имущественный вычет в общем порядке (см. письмо Минфина №03-04-05/4-1319 от 19 ноября 2012 года).

Так же, от налогообложения освобождаются доходы, полученные от продажи имущества, находившегося в собственности более трех лет, расположенного за границей (письмо ФНС России №ЕД-3-3/4062@ от 09.11.2012).

Также читайте:

Обзор разъяснений Минфина по вопросам получения имущественного вычета при покупке жилья

Особенности распределения имущественного вычета при покупке жилья в долевую или совместную собственность

Имущественный вычет при продаже имущества предпринимателем

Предприниматели не вправе претендовать на имущественный вычет при продаже имущества, если оно использовалось в предпринимательской деятельности (письмо Минфина №03-04-05/4-699 от 30.09.2011, определение ВАС РФ от 02.11.2009 №ВАС-13508/09).

В то же время, если индивидуальный предприниматель продает собственное имущество – свой жилой дом и земельный участок на котором он расположен, он имеет право на получение налогового вычета. Такой вывод содержится в письме Минфина от 04.06.2012 №03-04-05/3-676.

Рассматривалась ситуация с индивидуальным предпринимателем, предпринимательская деятельность которого заключалась в продаже жилой недвижимости и земельных участков.

 

Повторное предоставление имущественного вычета при продаже имущества

Налоговый кодекс не ограничивает налогоплательщика в получении вычета предоставляемого при продаже имущества. В отличие от вычета при покупке жилья, вычет по доходам от реализации имущества предоставляется неоднократно. Ограничений на этот счет в Налоговом кодексе не содержится (см. письма Минфина №03-04-05/7-68 от 25.02.2010, №03-05-01-05/254 от 17 ноября 2006, УФНС России по г. Москве №20-15/4/059567 от 11 июня 2009).

Имущественный вычет по доходам, полученным от продажи имущества предоставляется неоднократно

Для получения вычета, следует обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания после окончания года в котором были получены доходы от продажи имущества (пункт 2 статьи 220 НК РФ).

Документы необходимые для получения имущественных и социальных налоговых вычетов

В то же время, если в течение года вы продали несколько объектов имущества, вычет по каждому из них вы не сможете получить, поскольку имущественный налоговый вычет при продаже имущества предоставляется один раз за налоговый период (см. письма Минфина от 12.02.2010 №03-04-05/7-51, от 10.02.2010 №03-04-05/4-46, от 17.04.2009 №03-04-05-01/228, от 28.01.2009 №03-04-05-01/24, УФНС России №20-14/4/041791 от 20.04.2010).

Имущественный налоговый вычет при продаже имущества может быть предоставлен один раз в год

При этом, если в одном налоговом периоде было продано несколько объектов имущества, допустим несколько земельных участков, вычет в пределах одного миллиона рублей можно получить по одному участку, а доход, полученный от продажи второго участка, уменьшить на сумму расходов, связанных с этим же участком, в соответствии с подп.1 п.1 ст.200 Налогового кодекса, такие разъяснения дает Минфин в письме от 17.12.2010 №03-04-05/7-737. Аналогичные разъяснения дает ФНС в письме от 19.03.2012 №ЕД-3-3/873@.

Или вот еще ситуация. Продавец более трех лет владел лишь частью квартиры, после того, как стал единоличным владельцем всей квартиры продал ее.

То есть, в собственности продавца вся квартира находилась менее трех лет, а часть этой же квартиры, находилась в собственности более трех лет. Как определить последствия ее продажи: будет ли весь доход освобожден от налогообложения, либо будет предоставлен имущественный вычет?

Минфин России в письме от 19.04.2012 года №03-04-05/7-530 ответил, что в этом случае весь доход, полученный от продажи освобождается от налогообложения. При этом, чиновники ссылались на нормы Гражданского законодательства.

Так, согласно ст.235 Гражданского кодекса, изменение состава собственников, переход имущества одному из участников, не влечет для участника прекращения права собственности на это имущество. Право собственности возникает с момента первоначальной государственной регистрации, в дальнейшем, в случае изменения размеров долей, регистрируются изменения, без прекращения права собственности.

Таким образом, согласно свидетельству о первичной регистрации права собственности, налогоплательщик владел данным имуществом более трех лет. Следовательно, в соответствии с п.17.1 ст. 217 Налогового кодекса, весь доход продавца освобождается от НДФЛ.

 

Подавая квартиру, находившуюся в долевой собственности, каждый владелец получит имущественный вычет в максимальном размере

Продавая квартиру находившуюся в долевой собственности, на вычет в каком размере может претендовать каждый из собственников доли? ФНС России в письме №ЕД-4-3/18611 от 02.11.2012 года ответил, что каждый собственник вправе заявить о своем праве на вычет в полном размере, то есть 1 000 000 рублей, если каждая доля будет продана как самостоятельный объект.

А если один совладелец жилья, находящегося в долевой собственности, продает другому совладельцу свою долю?

Имущественный налоговый вычет при продаже доли одним совладельцем другому

В этом случае, продавец вправе получить имущественный вычет в полном объеме, в пределах одного миллиона рублей, ответил Минфин в письме от 15.03.2013 №03-04-05/9-236.

В соответствии с абз.3 подп.1 п.1 ст. 220 Налогового кодекса имущественный вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Однако данная норма применяется в случае продажи жилья, как единого объекта. Собственник самостоятельно продал свою долю, как единый объект, поэтому он вправе получить вычет в размере 1 миллион рублей.

Вычет при продаже помещений, предназначенных для временного проживания

В Налоговом кодексе такое имущество не указано в перечне жилых помещений, по которым предоставляется вычет в пределах одного миллиона. Следовательно, при продаже помещения, предназначенного для временного проживания, вычет предоставляется в пределах 250 тысяч рублей, как при продаже иного имущества. Такой вывод содержится вписьме Минфина от 18.06.2010 г. №03-04-05/7-336.

Имущественный вычет при продаже нежилых помещений

Доходы от продажи помещений, не являющихся жилыми, не уменьшаются на суммы имущественного налогового вычета.

Минфин в письме от 25.04.2012 г. №03-04-05/4-545 ссылается на статью 220 Налогового кодекса, в котором говорится только о жилых помещениях и ничего не сказано о вычетах предоставляемых при продаже нежилых помещений. Более того, поскольку НК РФ не содержит указаний относительно уменьшения доходов от продажи нежилых помещений, на сумму фактически произведенных расходов, доход от продажи такой недвижимости не может быть уменьшен и на сумму расходов, подчеркивают чиновники.

Имущественный вычет при продаже квартиры взаимозависимому лицу

Получение имущественного вычета при продаже квартиры ограничивается лишь сроком нахождения в собственности данного имущества, следовательно, если имущество находилось в собственности менее трех лет, продавец вправе получить имущественный вычет в размере не превышающем 1 000 000 рублей при продаже квартиры взаимозависимому лицу, такие разъяснения дает Минфин в письме от 29.10.2010 №03-04-05/9-656, ссылаясь на подп.1 п.1 ст.220 Налогового кодекса.

Напомним, что во втором подпункте вышеуказанной статьи прямо прописан запрет на предоставление вычета при покупке жилья, если стороны сделки являются взаимозависимыми лицами, в соответствии со ст. 105.1 НК РФ.

 

 

По сути - здесь коллизия права - Вы собственник жилья? Да. Право на вычет у Вас есть на этом основании - Да. Но с другой стороны право у Вас нет. 

Самый простой способ - обращение в прокуратуру.

[AnutaM]

Спасибо, я знаю, что я могу вернуть) Может объясните, как в декларации уменьшить сумму вычета?

он может только копипастить статьи из инета))) лучше в налоговую позвоните)

[werochka]

Слишком много ненужной 

 

он может только копипастить статьи из инета))) лучше в налоговую позвоните)

Спасибо) уж и не рада, что спросила)))

[nadinl]

Спасибо, я знаю, что я могу вернуть) Может объясните, как в декларации уменьшить сумму вычета?

я бы подала уточненку по последней декларации с пояснительным письмом (если след. декларация не скоро).

А за 2015 будет подаваться декларация? Доход уже появился?

[werochka]

я бы подала уточненку по последней декларации с пояснительным письмом (если след. декларация не скоро).

А за 2015 будет подаваться декларация? Доход уже появился?

За 15 год доход был до мая месяца, но сумма приличная. Вычет хотелось бы оформить. Тормознулась, какую сумму теперь ставить в стоимость жилья, и,соответственно, надо уменьшать сумму, перешедшую с прошлого года

[nadinl]

За 15 год доход был до мая месяца, но сумма приличная. Вычет хотелось бы оформить. Тормознулась, какую сумму теперь ставить в стоимость жилья, и,соответственно, надо уменьшать сумму, перешедшую с прошлого года

нашла вот на одном форуме "Следовательно, необходимо расходы, понесенные на приобретение жилья, уменьшить на размер материнского капитала.

Согласно изложенной ситуации в запросе, Вы и Ваш супруг уже воспользуетесь своим правом на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение жилого дома в полном объеме, то правовые основания для получения имущественного налогового вычета на долю детей будут отсутствовать. Кроме того, после направления средств материнского капитала на погашение части ипотечного кредита, Вы и Ваш муж будете обязаны представить уточненные налоговые декларации с уменьшением размера вычета на размер выплаты, полученной из Федерального бюджета."

 

 

Я бы (лично я) сдала за 2015 (поскольку капитал был только в 2015 использован) с учетом стоимости минус капитал с уточняющим письмом, почему так. Потом (если понадобится) сдать уточненку за 2014 (инспектора сами звонят, если есть есть вопросы).  Но не изучала сильно по конкретному вопросу налоговую практику.

Можно подстраховаться и сразу сдать за 2014 уточненку.... НО капитал то был использован в 2015...